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エリア・相続・投資戦略・融資・売却。相続対策専門士・代表井口の監修のもと、2026年公示地価ベースでお届けする本気の知識。
収益物件を売った年は、売却の譲渡所得と引渡し日までの不動産所得を翌年3月15日までに申告します。固定資産税の精算金の扱い、売却年の減価償却、譲渡所得の内訳書と必…
貸家建付借地権の評価額は、借地権の価額から「借地権の価額×借家権割合×賃貸割合」を差し引いて求めます（財産評価基本通達28）。貸家建付地との違い、賃貸割合の数え…
特定転貸事業者等は、家賃や維持保全の方法、解除に関する事項について、著しく事実と異なる表示や誤認させる表示をしてはなりません（賃貸住宅管理業法28条）。契約前に…
買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して契約を解除できます。ただし相手方が履行に着手した後はできません（民法557条）。宅建業者が自ら売主の場合は代金…
住宅用地の固定資産税の課税標準は価格の3分の1、200㎡以下の小規模住宅用地は6分の1とされています（地方税法349条の3の2）。建物を解体すると適用されません…
引き渡した物件が契約の内容に適合しないとき、買主は追完・代金減額・損害賠償・解除を求められます（民法562〜564条）。免責特約をしても、知りながら告げなかった…
専任媒介契約の有効期間は3月を超えられません（宅建業法34条の2第3項）。レインズ登録は専任7日・専属専任5日以内、報告は2週に1回以上・専属専任は1週に1回以…
賃借人の原状回復義務からは、通常の使用収益による損耗と経年変化が除かれています（民法621条）。敷金は賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けたときに、債務を控除した残…
解体や改修を伴う工事では、元請業者が事前調査を行い、その結果を発注者へ書面で説明する義務があります（大気汚染防止法18条の15）。届出対象なら作業開始の14日前…
筆界は登記された時にその境を構成するとされた線で、当事者の合意では動きません（不動産登記法123条）。所有権界とずれることがあり、売却ではここが問題になります。…
建て替えや更地売却のための更新拒絶・解約申入れには「正当の事由」が必要です（借地借家法28条）。通知は期間満了の1年前から6月前まで、解約申入れは6月経過で終了…
後見開始の審判を受けると、本人の法律行為は取り消しうるものになります（民法9条）。売却も大規模修繕も本人だけでは進められません。成年後見・任意後見・家族信託の違…
相続登記は、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務です。怠ると10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2・164条）。売却…
一棟売りアパートの価格は、賃料・築年・接道・買主の融資で決まります。買う側が何を見て値を付けるかが分かれば、売る側の準備も定まります。国税庁の耐用年数と建築基準…
個人で持っている収益物件を法人へ移す方法は、売買・現物出資・建物だけ移す形の3つです。移すと個人に譲渡所得税、法人に登録免許税と不動産取得税がかかります。土地を…
福岡市のワンルームマンションを売るときの価格の見方を整理します。収益還元と取引事例のどちらで見るか、空室と入居中で買主が変わる理由、所有期間5年での税率差、売却…
粕屋町・志免町・宇美町など糟屋郡の不動産売却は、仲介であれば福岡県全域が対象です。宅建業の免許は取引地域を制限しません。市街化調整区域の確認、買主層の違い、福岡…
空室が増えると賃貸割合が下がり、収入が減るのに相続税評価は上がります。一時的な空室と認められる4つの事実関係、募集記録の残し方、保有と売却を比べる4つの数字を、…
貸家建付地の評価減と小規模宅地等の特例は別の制度で、重ねて使えます。賃貸物件の敷地は貸付事業用宅地等として200㎡まで50%減額。自宅との枠の分け合い方、3年以…
糟屋郡・大野城市・春日市・飯塚市など福岡市外の収益物件も仲介売却は福岡県全域が対象。宅建業免許は地域を制限しません。市外で変わる買主・融資・都市計画と、変わらな…
賃貸割合は「賃貸されている各独立部分の床面積÷各独立部分の床面積の合計」。戸数ではなく面積で計算します。空室が貸家建付地の評価に与える影響と、一時的な空室と認め…
相続放棄は知った時から3か月以内。売却すると単純承認とみなされ放棄できません。放棄後も現に占有していれば保存義務が残ります。民法915条・921条・940条にも…
テナントビルは住宅系と評価が別物です。賃料が課税売上である点、更新拒絶に正当事由が必要な点、定期建物賃貸借の書面要件、造作買取請求と特約まで、借地借家法の条文に…
利回りより先に見るべきは、その土地に建て直せるかどうか。接道2メートル・幅員4メートルという建築基準法の要件、2項道路の後退、既存不適格の意味、検査済証や越境の…
収益物件を次の世代へ渡す3つの道を比較。相続時精算課税の基礎控除110万円・特別控除2,500万円・一律20%、暦年課税の加算対象期間、家賃収入と借入の扱いまで…
更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の税負担が上がります。ただし放置して勧告を受けても外れます。空家法の管理不全空家等・特定空家等の段階と、解体費用・税負担・…
相続した実家の売却で使える3,000万円の特別控除。昭和56年5月31日以前の建築、区分所有でない、他に居住者がいなかったという要件と、3年経過する年の12月3…
底地と借地権は売り方が別物です。借地借家法が定める存続期間30年・更新20年／10年、譲渡に必要な地主の承諾と裁判所の許可、貸宅地の相続税評価、そして4つの売却…
収益物件を売ると土地は非課税、建物は課税。課税されるかは売主が課税事業者かで決まり、基準期間の課税売上高1,000万円以下なら原則免除、インボイス登録者は例外で…
プロパンガスと都市ガスの違いは、光熱費より「設備を誰が所有しているか」に出ます。2024年施行の省令改正で料金の3区分通知と設備費用の上乗せ制限が定められた点、…
数字と出典を確かめられる形で書いています。良い面だけを並べたものではなく、条件によって当てはまらない点も併記しています。ご自身の状況に近いものからお読みください。
記事で解ききれない個別の論点は、60分の無料相談でお手元の資料をもとに整理します。無理におすすめすることはありません。
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