相続した不動産は放棄と売却どちらを選ぶか

相続した不動産に価値があるのか、それとも負担になるのか。判断がつかないまま時間が過ぎてしまうことがあります。ただ、放棄を選べる期間は限られており、しかも先に売ってしまうと放棄はできなくなります。順序を誤ると、選べるはずだった道がなくなります。本記事では、その仕組みと判断の順序を整理します。なお個別の判断は弁護士・司法書士にご確認ください。

3か月という期間

はじめに、期間を確認します。民法では、相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならないと定められています。

起算点は「亡くなった日」ではなく、自己のために相続の開始があったことを知った時です。疎遠だった親族の相続で、あとから知らされた場合などは、知った時が基準になります。

この期間は延ばせます。利害関係人または検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができるとされています。財産の全体像がつかめない場合は、この手続きを検討してください。伸長が認められるかどうかは家庭裁判所の判断になりますが、調査が進んでいないまま3か月を迎えるより、申し立てておくほうが安全です。また、相続人は承認または放棄をする前に、相続財産の調査をすることができるとも定められています。

売ってからでは放棄できない

ここが、最も重要な点になります。民法は、次に掲げる場合には相続人は単純承認をしたものとみなすと定めており、その第一に相続人が相続財産の全部又は一部を処分したときを挙げています。ただし、保存行為および第602条に定める期間を超えない賃貸をすることは、この限りでないとされています。

つまり、相続した不動産を売却すれば、単純承認をしたものとみなされ、その後に放棄することはできません。「とりあえず売ってみて、手取りが少なければ放棄しよう」という順序は成り立ちません。

この規定があるため、判断の順序は逆になります。先に価値と債務を調べ、そのうえで承認するか放棄するかを決め、承認したあとで売却する——これが正しい流れです。売却を先に進めてしまうと、あとから債務が判明しても放棄の道は残っていません。

同条では、期間内に限定承認または相続の放棄をしなかったときも単純承認とみなされます。さらに、限定承認または放棄をした後であっても、相続財産の全部もしくは一部を隠匿し、私にこれを消費し、または悪意でこれを相続財産の目録中に記載しなかったときも同様です。

放棄しても終わりではない

もうひとつ、誤解されやすい点があります。放棄をすれば物件との関係が直ちに切れると考えられがちですが、そうではありません。

民法は、相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならないと定めています。

現に占有しているかどうかが分かれ目です。実家に住んでいた、鍵を管理していた——そうした状況であれば、引き渡すまでの保存義務を負います。次順位の相続人がいなければ、家庭裁判所に相続財産の清算人の選任を申し立てることになり、その費用も生じます。

放棄は「関わらなくて済む方法」ではなく、「財産も債務も引き継がない方法」です。物理的な管理からすぐに解放されるとは限りません。この点を踏まえて判断してください。

現に占有していない場合、たとえば遠方に住んでいて一度も立ち入っていない物件であれば、この義務は生じないと整理されます。状況によって扱いが変わるため、自分がどちらにあたるのかを確認しておく必要があります。鍵を預かっているだけでも占有と評価される可能性があり、判断は専門的です。

また、放棄によって相続人がいなくなる場合、財産を清算するには家庭裁判所への申立てが必要になります。申立てには予納金が求められることがあり、その負担を誰がするのかという問題も生じます。放棄すれば費用が一切かからないとは限らないという点も、知っておいてください。

放棄と売却を比べる

どちらを選ぶかは、財産と債務の全体像で決まります。整理すると次のようになります。

最終行が判断を左右します。放棄は相続そのものを放棄するもので、「この不動産だけ要らない」という選び方はできません。預貯金や他の不動産があれば、それらもまとめて受け取れなくなります。不動産の負担だけを避けたいという理由で放棄を選ぶと、本来受け取れたはずの財産まで手放すことになりかねません。

したがって現実的な手順は、まず財産と債務を洗い出し、差引きでプラスかマイナスかを確かめることです。不動産がいくらで売れそうかも、この段階で把握しておく必要があります。売れる見込みが立てば、放棄せずに売却して債務を清算するという道が見えてきます。

実際、債務があるという理由だけで放棄を考えていた方が、不動産の価値を確かめたところ債務を上回っていた、というケースがあります。逆に、価値があると思っていた物件が、再建築のできない土地で買主が限られると分かることもあります。どちらの場合も、数字を確かめる前に決めていれば判断を誤っていたということになります。

3か月という期間は短く感じられますが、査定の依頼と登記事項証明書の取得だけであれば、数週間で進められます。期限まで待つのではなく、早い段階で情報を集めはじめることが、選択肢を広げます。

限定承認という道

単純承認と放棄のあいだに、限定承認という選択肢もあります。相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務および遺贈を弁済すべきことを留保して、承認をするものです。

財産のほうが多ければ引き継げますし、債務のほうが多くても、引き継いだ財産を超えて返す必要はありません。差引きがプラスかマイナスか判断できない場合に、理屈のうえでは有効な方法です。

ただし、実務では使われる場面が限られます。相続人が数人あるときは、限定承認は共同相続人の全員が共同してのみすることができるとされており、一人でも反対すれば選べません。また、期間内に相続財産の目録を作成して家庭裁判所に提出する必要があります。期間も放棄と同じ3か月です。選択肢として知っておきつつ、採るかどうかは弁護士に相談して決めるのが現実的です。

なお、期間内に限定承認も放棄もしなかったときは、単純承認をしたものとみなされます。何もしないことは、すべてを引き継ぐという選択と同じだという点は押さえておいてください。

何を調べるか

3か月という期間のなかで、優先して調べたいものを整理します。

見落とされやすいのが4行目です。被相続人が誰かの保証人になっていた場合、その債務も相続の対象になります。契約書が見つからないこともあるため、この可能性が疑われるなら、期間の伸長を検討するほうが安全です。事業を営んでいた方の相続では、とくに注意が必要です。

1行目の名寄帳も有効です。市区町村ごとに、その自治体内で被相続人が所有していた不動産をまとめて確認できます。資料の集め方は税理士に相談する前に整える資料で整理しています。

進め方

ここまでの内容を、順序としてまとめます。まず期限を確認します。自分がいつ相続の開始を知ったのか、そこから3か月がいつまでなのかを押さえます。

次に財産に手をつけずに調べます。処分にあたる行為を避けながら、財産と債務を洗い出します。この段階で不動産の売却見込みを聞いておくと、判断材料が揃います。査定を受けること自体は売却ではないため、放棄の可能性を残したまま情報を得られます。

そして差引きで判断します。プラスであれば相続して売却する、マイナスであれば放棄する——単純にはこの形です。判断に迷う場合や、調査が終わらない場合は、期間の伸長を家庭裁判所に請求します。

最後に、他の相続人と共有します。自分が放棄すれば、次順位の人が相続人になります。何も伝えずに放棄すると、知らないうちに相続人になっていたという事態を招きます。とくに債務がある場合、その方の3か月は自分が相続の開始を知った時から始まるため、事情を知らされていなければ期間が過ぎてしまいます。家族への伝え方は相続した収益物件の売却を家族に説明する伝え方の考え方が応用できます。

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