貸家建付地に小規模宅地等の特例は使えるか｜200㎡・50%の条件

小規模宅地等の特例とは、被相続人が事業や居住に使っていた宅地について、相続税の課税価格に算入する価額を一定面積まで減額できる制度です。賃貸アパートの敷地は貸家建付地として評価されますが、それに加えてこの特例も使えます。ご相談のなかで「貸家建付地で下がるなら、特例は使えないのでは」と聞かれることがありますが、両者は別の制度です。本記事では、賃貸物件の敷地でこの特例をどう使うのか、どこで対象から外れるのかを整理します。私は井口忠二と申します。なお本記事は一般的な説明です。個別の適用可否は税理士にご確認ください。

貸家建付地の評価減と小規模宅地等の特例は別の制度

まず、順番を確認します。相続税を計算するとき、賃貸アパートの敷地は次の二段階で金額が決まります。

第一段階が、財産評価です。貸家建付地の価額は、次の算式で求めます。

貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

第二段階が、課税価格に算入する額の計算です。ここで小規模宅地等の特例を使うと、第一段階で出した評価額から、さらに一定割合が減額されます。つまり貸家建付地として下げた金額に対して、特例の減額をかけるという関係です。どちらか一方しか選べないわけではありません。

賃貸割合の考え方や、空室があるときの扱いについては、貸家建付地の賃貸割合とは｜評価額の計算式と空室の扱いで詳しく整理しています。評価の土台については貸家建付地とは｜評価額の計算式・賃貸割合・貸宅地との違いをあわせてご覧ください。

賃貸物件の敷地は「貸付事業用宅地等」200㎡・50%

小規模宅地等の特例は、その土地を何に使っていたかで区分が分かれ、限度面積と減額割合が変わります。区分は、次のとおりです。

賃貸アパートやマンションの敷地は、この表の「貸付事業用宅地等」に当たります。200㎡までの部分について、評価額の50%が減額されます。自宅の330㎡・80%と比べると、面積の枠も割合も小さいことがわかります。

ここでいう貸付事業には、不動産貸付業のほか、駐車場業、自転車駐車場業、そして準事業が含まれます。準事業とは、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で、相当の対価を得て継続的に行うものをいいます。規模が小さくても、対価を得て継続的に貸していれば対象になり得る、という整理です。

計算の順番を、数字で追う

制度の関係は、順番に当てはめると見えやすくなります。ここでは仮の数字で流れだけを示します。実際の路線価・借地権割合は、国税庁の財産評価基準書でその土地の所在地を確認してください。

注意したいのは、3の減額は「200㎡までの部分」に対してかかるという点です。地積が200㎡を超える場合、超えた部分には特例が及びません。敷地の広い一棟物件では、この頭打ちが効いてきます。

また、賃貸割合が下がっていると2の段階で減額が小さくなり、その分3の効果も相対的に小さくなります。空室が続いている物件ほど、二段階の両方で不利になるということです。空室が増えたときの選択肢は、福岡市で相続アパートの空室が増えた時の選択肢で整理しています。

自宅と賃貸物件の両方がある場合は、枠を分け合う

自宅の敷地と賃貸物件の敷地を両方持っている場合、それぞれの限度面積をそのまま足すことはできません。貸付事業用宅地等を選ぶ場合には、次の算式で判定します。

（特定事業用＋特定同族会社事業用）× 200/400 ＋ 特定居住用 × 200/330 ＋ 貸付事業用 ≦ 200㎡

つまり、200㎡という共通の枠を、区分ごとに換算して分け合う形になります。自宅で枠を使えば、その分だけ賃貸物件に回せる面積は減ります。

なお、貸付事業用宅地等がまったくない場合は、特定事業用等（400㎡まで）と特定居住用（330㎡まで）を両方選べ、合計730㎡まで適用できるとされています。賃貸物件を特例の対象にするかどうかで、使える枠の総量そのものが変わるということです。

相続開始前3年以内に貸し始めた土地は、原則として対象外

相続の直前に土地を購入して賃貸を始めれば評価を下げられる、という理解は正確ではありません。貸付事業用宅地等から「相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等」（3年以内貸付宅地等）を除くとされています。

ただし例外があります。相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等について、その特定貸付事業の用に供された宅地等は、3年以内貸付宅地等に該当しないとされています。ここでいう特定貸付事業とは、貸付事業のうち準事業以外のものをいいます。

言い換えると、もともと相応の規模で賃貸業を続けてきた方が物件を買い増した場合と、相続の直前に初めて賃貸を始めた場合とでは、扱いが分かれるということです。ご自身がどちらに当たるかは、事業の実態と期間の両面から判断されます。

申告期限までの継続が要件になる

貸付事業用宅地等として特例を使うには、取得した親族について次の要件をすべて満たす必要があります。

実務上、ここが最も見落とされます。相続税の申告期限までにその土地を売ってしまうと、保有継続要件を満たさなくなります。「相続したので早く現金化したい」というお気持ちは自然なものですが、売却の時期しだいで税額が変わります。順番を決める前に、税理士へ確認してください。

税理士に相談する前に整えておく資料は、相続した収益物件を税理士に相談する前に整える資料にまとめています。売り急いだ場合に何が起きるかは、相続不動産を焦って売る前に｜手残りで後悔しない考え方もあわせてご覧ください。

対象から外れやすい形

ご相談を受けるなかで、判断が分かれやすい形をいくつか挙げます。いずれも最終的な適用可否は個別の事実関係によりますので、税理士の確認が前提です。

相続が起きる前にできる準備

この特例は、相続が起きたあとに手続きで何とかするものではなく、生前の状態がそのまま結果に出ます。準備として現実的なのは、次のようなことです。

ひとつは、貸付けの実態を記録に残しておくことです。賃貸借契約書、家賃の入金記録、募集の履歴。準事業に当たるかどうかは「相当の対価を得て継続的に行うもの」かで判断されますので、記録は判断の材料になります。

もうひとつは、土地ごとの1㎡あたり評価額を把握しておくことです。自宅と賃貸物件のどちらに200㎡の枠を寄せるかは、面積と割合だけでは決まりません。単価を知らないまま相続を迎えると、選択の検討そのものができません。

福岡市内の物件でご相談を受ける際にとくに確認するのが、敷地面積と路線価の組み合わせです。中央区や博多区のように路線価の高い地域では、200㎡の枠を使い切ったあとの部分に特例が及ばないため、枠をどこへ寄せるかで税額の差が出やすくなります。一方、郊外で敷地の広い一棟物件は、面積のうち特例が届かない範囲が大きくなりがちです。同じ「賃貸アパートの敷地」でも、立地によって特例の効きかたは変わります。ご自身の物件の路線価は、国税庁の財産評価基準書で確認できます。

そして、相続後に売るつもりがあるかどうかを、家族のあいだで先に話しておくことです。売る前提なら、申告期限との関係で特例が使えない可能性があります。その場合は特例を前提にしない試算が必要になります。ご家族への伝え方は、相続した収益物件の売却を家族に説明する伝え方で整理しています。

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