相続した実家（空き家）を売る前に確認する特例

親が住んでいた家を相続したものの、誰も住む予定がないまま、空き家の状態が続いている——そうしたご相談を、たびたびお受けします。売却を考えるとき、最初に確認しておきたいのが譲渡所得の特例です。要件は細かく定められていますが、当てはまれば税負担が大きく変わります。本記事では、その中身と判断の順序を整理します。個別の適用可否は税理士にご確認ください。

3,000万円の特別控除

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って一定の要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。被相続人の居住用財産、いわゆる空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例です。

注意したいのが2つ目です。令和6年1月1日以後に行う譲渡で、家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。兄弟で共有のまま売るか、代表者ひとりが取得してから売るかで、控除額が変わる可能性があるということです。

対象になる家屋の要件

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」は、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つすべてに当てはまるものです。

1つ目の昭和56年5月31日という日付は、建築基準法の耐震基準が変わる前という区切りです。登記事項証明書の新築年月日で確認できます。この日より後に建てられた家屋は、そもそも対象になりません。

3つ目は、同居していた家族がいた場合は対象外になるという意味です。ただし例外があり、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど特定の事由により、相続開始の直前に居住していなかった場合でも、一定の要件を満たせば対象となる扱いが定められています。施設に入っていたから駄目だと決めつけず、確認してください。

建物を残すか、壊すか

家屋を残したまま売る場合と、取り壊して敷地だけを売る場合とで、要件が分かれます。家屋とともに敷地等を売る場合は、譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであることが求められます。昭和56年5月31日以前の建築という要件がある以上、対象になる家屋は古いものばかりです。そのため、耐震改修が必要になることは珍しくありません。

一方、家屋を取り壊して敷地だけを売る道もあります。この場合は、相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供されていないことなどが要件です。

令和6年1月1日以後の譲渡では、売主が引渡し前に工事を終える必要がなくなりました。譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと、または家屋の全部の取壊し等を行ったこと——このいずれかでも要件を満たします。つまり買主が引渡し後に耐震改修や解体を行う形でも適用できるということです。

これは実務上、大きな違いです。売主が先に解体費用を負担しなくても済むため、手元資金が少ない場合でも特例を使える可能性があります。ただし買主の協力が前提になるので、契約でその旨を取り決めておく必要があります。あわせて、期限までに工事が完了したことを証する書類が必要になるため、誰がいつまでに何を用意するのかも決めておいてください。買主が個人の場合、こうした段取りに慣れていないこともあります。

期限と金額の上限

要件を満たしていても、期限を過ぎれば使えません。売却の期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

たとえば相続の開始が1月であれば、3年後の1月に3年を経過し、その年の12月31日が期限になります。逆に相続の開始が12月であれば、3年後の12月に3年を経過し、その年の12月31日までとなるため、実質的に使える期間が短くなります。相続開始の時期によって、猶予の長さが変わるという点を意識してください。

もうひとつの上限が、売却代金が1億円以下であることです。この判定では、同じ家屋や敷地を分割して売却している場合や、他の相続人が売却している場合の金額も合算して見ることになります。兄弟がそれぞれ持分を別々に売っても、合算で判定されるということです。相続の話し合いの進め方は相続した収益物件の売却を家族に説明する伝え方もご覧ください。

さらに、1億円を超えるかどうかの判定には後追いの仕組みがあります。この特例の適用を受けたあと、売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、残りの部分を自分や他の相続人が売却して合計額が1億円を超えたときは、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要とされています。分けて売る予定があるなら、この点も家族で共有しておいてください。

このほか、親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでないことも要件です。身内に譲る形で整理しようと考えている場合は、特例が使えなくなる可能性があります。

ほかの特例との関係

相続した不動産の売却では、もうひとつ使える可能性のある特例があります。相続税を納めた人が一定の期間内にその財産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる取得費加算の特例です。

ここで押さえておきたいのは、空き家の特例には「売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと」という要件がある点です。つまり、どちらか有利なほうを選ぶことになります。相続税を多く納めている場合は取得費加算のほうが有利になることもあり、逆に相続税がかからなかった場合は空き家特例しか選択肢がありません。

判断には、譲渡所得の金額と納付した相続税額の両方が必要です。どちらが有利かは物件と相続の内容によって変わるため、数字を入れて両方を試算してから決めることになります。相談前に整える資料は税理士に相談する前に整える資料で整理しています。

確認する順序

要件が多いため、順番に確認していくと整理しやすくなります。

1から4までは、過去の事実で決まるため変えられません。一方、5と6はこれからの進め方で調整できる部分です。期限が近いなら段取りを前倒しする、金額が上限に近いなら分割の仕方を検討する——ここに判断の余地があります。

実際のご相談では、1と2でつまずくことが多くあります。「実家だから当然使えるはず」と考えていたところ、登記事項証明書を取ってみたら昭和56年6月以降の建築だった、というケースです。まず登記事項証明書を取得して新築年月日を確認する——これが最初の一手です。法務局やオンラインで取得でき、その結果によって、その後の検討の方向が決まります。

また、建て替えや増築をしている家屋では、登記上の新築年月日と実際の建築時期が一致しないこともあります。判断に迷う場合は、建築確認済証など時期がわかる書類もあわせて確認してください。

売らずに持ち続ける場合

特例が使えない場合や、売却を急がない場合もあります。ただし、空き家を持ち続けることには継続的な負担が伴います。

まず、固定資産税・都市計画税は毎年かかります。建物を取り壊して更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の課税標準が上がる点にも注意が必要です。税負担の仕組みは固定資産税・都市計画税が収益物件の収支に効く仕組みで解説しています。

加えて、管理の手間があります。庭木の手入れ、通気、郵便物の確認——遠方に住んでいれば、その都度の移動も負担になります。持ち続ける判断をするなら、誰がどう管理するのかを決めておくことが必要です。決めないまま時間が過ぎると、建物の傷みが進み、売却時の選択肢も狭まっていきます。

そして、この特例には期限があります。持ち続ける判断そのものは尊重されるべきですが、3年を経過する年の12月31日を過ぎれば、あとから使うことはできません。迷っている段階でも、期限がいつなのかだけは把握しておいてください。判断を先送りにするのと、期限を知らずに過ぎてしまうのとでは、意味が違います。

よくあるご質問