固定資産税・都市計画税が収益物件の収支に効く仕組み

収益物件の収支を見るとき、家賃と借入の返済には目が向いても、毎年の固定資産税と都市計画税は「決まった支出」として脇に置かれがちです。しかし、この2つは満室でも空室でも同じ額がかかり、保有を続けるかどうかの判断にも、売却時の精算にも関わります。本記事では、税率の根拠から収支への効き方、売却時の扱いまでを整理します。なお本記事は一般的な説明であり、個別の税額は市区町村または税理士にご確認ください。

税率は法律で決まっている

まず押さえたいのは、この2つの税率が地方税法に定められている点です。固定資産税の標準税率は100分の1.4。標準税率とは、市町村が通常よるべき税率のことで、条例で異なる税率を定めることもできます。都市計画税は100分の0.3を超えることができないと定められた制限税率です。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用にあてる目的税で、原則として市街化区域内の土地・家屋が対象です。物件の所在によっては課されないこともあるため、まずは手元の納税通知書で、都市計画税の欄に金額が入っているかどうかを確認してください。

課税されるのは、その年の1月1日時点の所有者です。年の途中で売却しても、その年の納税義務者は1月1日の所有者のままです。この点が、後述する売却時の精算につながります。

アパートの敷地は軽くなる

収益物件のオーナーにとって重要なのが、住宅用地の特例です。人の居住の用に供する家屋の敷地は、課税標準が引き下げられます。

ここで見落とされやすいのが、200平方メートルの判定が「1戸あたり」であるという点です。住戸の数で敷地面積を割って判定すると定められています。つまり8戸のアパートであれば、200×8＝1,600平方メートルまでが6分の1の対象になります。敷地の広い一棟物件でも、戸数があれば大部分が小規模住宅用地に収まることが多いのはこのためです。区分所有のマンションでも考え方は同じで、敷地全体を住戸の数で割って判定します。

この特例は、都市計画税にも同様の仕組みがあります。ただし割合が異なり、小規模住宅用地は価格の3分の1、それ以外の住宅用地は3分の2が課税標準となります。固定資産税と都市計画税で軽減の幅が違うため、納税通知書の課税明細では、土地の欄に2つの課税標準額が並んで記載されています。同じ土地なのに金額が違うのは、この仕組みによるものです。

なお、特例が適用されるのは実際に居住の用に供されている家屋の敷地です。長期にわたって空室が続き、居住の実態がないと判断された場合や、建物を解体した場合には、適用の可否が変わることがあります。判断は市町村が行うため、迷う場合は資産税の窓口に確認してください。

逆に言えば、建物を取り壊して更地にすると、この特例は外れます。老朽化した建物の扱いを考えるときは、解体後の税負担も併せて見る必要があります。通知書の読み方は固定資産税通知書から始めるアパート売却の準備で解説しています。

収支への効き方

この2つの税の特徴は、稼働率と無関係に一定額がかかることです。家賃収入は空室が出れば減りますが、税額は変わりません。管理費や修繕費のように、工夫して削れる支出でもありません。いわば、保有しているかぎり必ず出ていく固定費です。

そのため、空室が増えたときの収支の悪化は、家賃の減少幅より大きく感じられます。収入が減っても固定費は残るためです。満室想定の利回りだけを見ていると、この効き方は見えません。空室の判断は収益物件の空室をどう判断するかで整理しています。

もうひとつ意識しておきたいのが、納付の時期です。多くの市町村では年4回の納期に分けて納付しますが、一度に納める額は月々の家賃収入に対して小さくありません。家賃は毎月入り、税は数回にまとめて出ていくため、資金繰りの山と谷が生まれます。修繕が重なる時期と納期が重なると、手元の現金が薄くなることがあります。年間の支出を月割りでならして把握しておくと、こうした事態を避けやすくなります。

なお、賃貸経営における固定資産税・都市計画税は、不動産所得の計算上、必要経費に算入できます。手元から出ていく金額と、税務上の負担は同じではありません。実際の負担を見るときは、この点も踏まえて計算してください。

評価額は3年ごとに見直される

課税の基礎になる固定資産税評価額は、原則として3年ごとに評価替えが行われます。土地の価格が上がっている地域では、評価替えのたびに税額が上がることがあります。一方、建物の評価額は経年により下がっていくのが通常です。

つまり土地と建物で、評価額の動きは逆方向になりやすいということです。土地の評価が上がる地域では、建物の下がり分を土地の上がり分が打ち消して、全体の税額があまり下がらないこともあります。築年数が経てば税負担も軽くなるはず、と考えていると、想定と実際がずれます。長期保有を前提に収支を組むなら、この動きを織り込んでおくと、後で「思ったより手元に残らない」という事態を避けやすくなります。

なお、固定資産税評価額は売買価格ではありません。売却の判断に使うのは、賃料と経費から見た収益力です。査定の見方は一棟アパートの査定価格が会社によって違う理由をご覧ください。

市街化区域かどうかで変わる

都市計画税は、原則として市街化区域内の土地・家屋に課されます。同じ市内でも、市街化調整区域にある物件には課されないことがあります。物件を比較するときは、この差も見ておく必要があります。

たとえば固定資産税評価額が同じ2物件でも、片方に都市計画税がかかり、もう片方にかからなければ、年間の固定費に差が出ます。利回りの計算に諸経費を入れる場合、この差は毎年効いてきます。物件資料の「都市計画」の欄と、納税通知書の課税明細で確認してください。

なお、市街化調整区域は建築に制限がかかることが多く、建て替えや用途変更の自由度にも影響します。税負担が軽いことだけを理由に選ぶと、出口で買主が限られる可能性があります。税と規制は、あわせて見るのが安全です。

売却時の日割り精算

冒頭で触れたとおり、納税義務者はその年の1月1日の所有者です。年の途中で売却しても、市町村から売主に納税通知書が届き、売主が1年分を納めます。

ただし実務では、引渡日を境に、買主が負担すべき期間分を売買代金とあわせて精算するのが慣行になっています。これは法律上の義務ではなく、当事者間の取り決めです。そのため、売買契約書に精算の方法を明記しておく必要があります。

もうひとつ、共有名義の物件では注意が必要です。納税通知書は代表者一人に送られるのが通常で、共有者全員に届くわけではありません。売却の場面で「誰がいくら負担していたのか」がはっきりしないと、精算の話が止まります。共有で保有している場合は、これまでの負担の実績も確認しておいてください。

とくに起算日は見落とされがちです。1月1日起算と4月1日起算では、同じ引渡日でも売主と買主の負担割合が変わります。契約前に確認し、書面に残してください。

確認しておきたいこと

最後に、手元の物件について確認しておきたい点を整理します。まず納税通知書と課税明細で、土地と家屋それぞれの評価額、課税標準額、都市計画税の有無を確認します。次に、課税明細に載っている物件がすべて把握しているものかを見ます。心当たりのない地番があれば、私道の持分や隣接地が残っている可能性があります。

そのうえで、年間の税額を12で割り、月あたりの負担として家賃収入と並べてみてください。収支のなかでこの支出がどれくらいの重みを持つのかが、感覚ではなく数字で見えます。空室が2戸増えたら、その負担が収支にどう効くのかも試算しておくと、判断の材料になります。

あわせて、過去数年分の通知書を並べて、税額がどう動いてきたかを確認してください。評価替えの年に上がっているのか、横ばいなのかが分かると、これから先の見通しも立てやすくなります。通知書は毎年届く資料ですが、前年と比べる習慣がないと変化に気づけません。数年分をまとめて見るだけで、判断の精度は上がります。

アパート経営全体の収支の見方はアパート経営は福岡市で成り立つか、税引後の手残りの考え方は手残りを増やす考え方もあわせてご覧ください。

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