収益物件の売却にかかる消費税を整理する

一棟の収益物件を売るとき、譲渡所得税は意識していても、消費税まで確認している方は多くありません。ところが、売主が課税事業者であれば、建物部分に消費税がかかります。売買代金をそのまま手残りと考えていると、後で納税資金が足りなくなることもあります。本記事では、どこに課税されるのか、誰が納めるのかを整理します。なお、個別の判定は税理士にご確認ください。

土地は非課税、建物は課税

最初に押さえるのは、同じ不動産でも土地と建物で扱いが違うという点です。土地の譲渡および貸付けは非課税取引とされています。土地には借地権など、土地の上に存する権利も含まれます。

一方、建物の譲渡は課税対象です。事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡にあたるためです。つまり一棟のアパートを売った場合、売買代金のうち建物に対応する部分にだけ消費税がかかることになります。

なお、1か月未満の土地の貸付けや、駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引に当たりません。同じ「土地」でも、使い方によって扱いが変わります。

なお、非課税と不課税は別のものです。非課税は、本来は課税の対象になる取引のうち、性質や政策的な配慮から課税しないと定められたもの。不課税は、そもそも課税の対象にならない取引を指します。土地の譲渡は前者にあたります。この違いは、仕入税額控除を計算するときの扱いに関わってきます。

課税されるのは誰か

建物の譲渡が課税対象だとしても、売主全員に納税義務があるわけではありません。判定の軸は、売主が課税事業者かどうかです。

その課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下である場合、原則として納税義務は免除されます。基準期間とは、個人事業者ならその年の前々年、事業年度が1年の法人ならその事業年度の前々事業年度です。

重要なのは例外です。適格請求書発行事業者の登録を受けている場合、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても納税義務は免除されません。テナントや駐車場の賃料でインボイスの登録をしている方は、この点を確認してください。

居住用のアパートの家賃は非課税のため、家賃収入だけでは課税売上高は積み上がりません。しかし、店舗や事務所の賃料、駐車場の賃料は課税売上です。複合用途の物件を持っている方ほど、判定を確認する必要があります。

土地と建物の按分

課税されるのが建物部分だけである以上、売買代金のうちいくらが建物なのかが問題になります。実務では、売買契約書に土地と建物の価格を区分して記載します。

区分がない場合は、合理的な方法で按分することになります。よく使われるのは、固定資産税評価額の比率で按分する方法です。他にも、建物の建築費から減価償却相当額を差し引いて求める方法や、不動産鑑定評価によることもあります。どの方法を採るかで建物価格が変わり、消費税額も変わります。

按分の方法を巡っては、売主と買主の利害が必ずしも一致しません。買主は減価償却を厚くしたいので建物価格を高く見たい一方、売主が課税事業者であれば、建物価格が高いほど納める消費税は増えます。逆に売主が免税事業者なら、消費税の負担は生じないため、この論点は買主側だけの関心事になります。どちらの立場かによって、交渉での重みが変わるということです。

いずれにしても、根拠のない金額を書くことはできません。固定資産税評価額の比率など、第三者が見て説明できる方法を採り、その根拠を残しておいてください。契約後に税務上の指摘を受けた場合、説明できるかどうかが分かれ目になります。

この按分は、消費税だけの問題ではありません。買主にとっては、建物価格が減価償却の基礎になります。売主にとっては、譲渡所得の計算で使う取得費の区分にも関わります。譲渡所得の考え方は一棟アパート売却の譲渡税で解説しています。

なお、売主が課税事業者の場合、消費税等を売上や経費の金額に含めて処理する税込経理方式と、含めずに処理する税抜経理方式のどちらを採るかによって、帳簿上の金額の見え方が変わります。どちらを選ぶかは事業者の選択にゆだねられており、原則としてすべての取引で統一します。売却の年だけ扱いを変えることはできないため、顧問税理士と方針を確認してください。

契約書で確認すること

売買契約の段階で確認しておきたい点を整理します。

最後の行は見落とされがちです。引渡日を境に精算する固定資産税・都市計画税のうち、建物に対応する部分は、売買代金の一部として扱われることがあります。精算金の扱いは固定資産税・都市計画税が収益物件の収支に効く仕組みもあわせてご覧ください。

物件のタイプで変わる

同じ「収益物件の売却」でも、物件の用途によって論点の重さが変わります。整理しておきます。

居住用の一棟アパートの場合、家賃はすべて非課税売上です。他に課税売上がなく、インボイスの登録もしていなければ、基準期間の課税売上高が1,000万円を超えることは通常ありません。この場合、建物を売っても消費税の納税義務は生じないのが一般的です。個人で1棟だけを保有している方の多くは、ここに当てはまります。

店舗や事務所が入っている物件では事情が変わります。テナント賃料は課税売上のため、規模によっては基準期間の時点で課税事業者になっています。この場合、建物の譲渡に消費税がかかります。

駐車場を併設している物件も同様です。施設の利用に伴って土地が使用される場合の貸付けは非課税取引に当たらないため、駐車場収入は課税売上として積み上がります。区画数が多い物件では、年間で見ると無視できない金額になっていることがあります。

また、法人で保有している場合は、そもそも他の事業の売上があるため、課税事業者であることが多くなります。法人で保有する物件の売却で見るべき数字は法人保有の一棟アパートを売る前に見る税と数字で整理しています。

買主の側から見ると

買主にとって、建物にかかった消費税は仕入税額控除の対象になり得ます。ただし、その建物を何に使うかによって扱いが変わります。居住用の賃貸に使う場合、家賃が非課税売上であるため、控除の計算に制限がかかります。買主が「消費税分は戻ってくるから」と考えて価格を判断していると、実際には想定どおりにならないこともあります。

また、買主が控除を受けるには、原則として適格請求書の保存が必要です。売主が登録事業者でなければ、買主は控除を受けられません。売却の相手が法人や課税事業者である場合、この点が価格交渉に影響することがあります。

売主の立場では、自分が課税事業者なのか免税事業者なのかを早い段階で整理しておくと、話がスムーズに進みます。確認は難しくありません。直近の申告書を見れば、消費税の申告をしているかどうかでわかります。登録番号を持っているかどうかも、通知書で確認できます。買主が誰になるかで論点が変わるため、想定される買主層も含めて考えてください。買主層の違いは一棟アパートと一棟マンションの比較で整理しています。

売却前に整えておくこと

まず、直近の確定申告書または決算書で、基準期間の課税売上高を確認してください。居住用の家賃だけであれば非課税ですが、店舗・事務所・駐車場の賃料があれば課税売上に含まれます。次に、インボイスの登録の有無を確認します。登録していれば、金額にかかわらず納税義務があります。

そのうえで、建物価格をいくらと見るかを、根拠とともに整理しておきます。固定資産税の課税明細があれば、土地と家屋それぞれの評価額がわかります。この比率は、按分の説明をするときの出発点になります。

これらは、売却の意思を固める前でも準備できます。判断を急ぐ必要はありませんが、資料が揃っていない状態で交渉に入ると、条件を詰める段階で立ち止まることになります。相談前の資料整理は税理士に相談する前に整える資料も参考になります。

最後に、消費税は売却価格から差し引かれるものではなく、預かって納めるものだという点を押さえてください。税込で受け取った代金のうち、消費税相当額は後日納付します。この区別があいまいなまま次の物件の購入資金に充ててしまうと、納付の時期に資金が足りなくなります。手残りを計算するときは、譲渡所得税・住民税と並べて、消費税も別枠で置いておくことをおすすめします。税引後の手残りの考え方は手残りを増やす考え方で解説しています。

よくあるご質問