4 Failure Patterns · 警告

投資用不動産で失敗する、
4つのパターン。

「成功事例」ばかり語るのは、誠実ではありません。
福岡市の投資用不動産で実際に起きた失敗を4つ、ありのままにお伝えします。

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Failure Patterns · 4つの失敗パターン

福岡市で実際に起きた、4つの失敗。

読んだ後、ご自身の検討材料としていただければ幸いです。各パターンに、当社の考え方を添えています。

「サブリース30年保証」が、5年目に減額提示された。

「30年家賃保証」と銘打ったサブリース契約で一棟アパートを取得。しかし5年目に「市況により家賃を15%減額する」と通告。契約書には「○年ごとに賃料を見直す」条項があり、実質的な保証ではありませんでした。減額に応じざるを得ず、当初のCF計画は崩壊。サブリース解除にも違約金が発生し、二重の苦境に陥るパターンです。

アスパートナーの考え方サブリース前提の収支計画は組みません。実需(エンドユーザーの賃貸需要)を福岡市の月次データで検証し、自主管理または直接管理(管理物件700件以上・入居率98%)で運用することをご提案します。

「表面利回り10%」の地方物件で、実質手取りはマイナス。

福岡市外の郊外で表面利回り10%の一棟アパートを取得。しかし実態は、空室率30%・修繕費年間120万円・管理委託費10%・固都税・火災保険を引くと、実質ROAは0.5%未満。さらに地方の流動性の低さで、売却時に取得価格の60%でしか売れないことも。表面利回りという数字の罠です。

アスパートナーの考え方ROA分析と3パターン(通常・楽観・悲観)CFシミュレーションで、30年先のキャッシュフローまで可視化。表面利回りではなく実質ROA・NOI・出口時の評価まで含めて判断します。福岡市7区に絞ることで流動性も担保します。

「節税目的の法人化」で、想定外のコストが発生した。

不動産事業で法人化を勧められ設立。しかし法人住民税均等割・税理士顧問料・役員報酬の社会保険料負担が想定より年間100万円以上重くのしかかり、節税効果を相殺。さらに個人から法人への物件移転で登録免許税・不動産取得税が発生し、合計500万円超のコスト。スキームありきで設計された結果でした。

アスパートナーの考え方法人化は所得階層・投資規模・将来計画を踏まえて「すべきタイミング」をご提案します。代表のMBA・企業財務知見と、お客様の顧問税理士による試算で、法人化のメリット・デメリットを数字でご提示します。

「相続対策の急ぎ取得」で、相続発生後に売却損が確定。

相続税対策として急ぎ一棟RC(2.5億円)を借入で取得。しかし2年後の相続発生時、税務署から「相続税対策のみが目的」と判断され、評価額が圧縮されない事例(行き過ぎた節税スキームの否認)。さらに相続後5年以内の売却で取得価格を下回る価格で手放さざるを得ず、損失確定。タイミングと出口設計の重要性を示す事例です。

アスパートナーの考え方相続対策は、相続発生まで5〜10年以上のスパンで設計するのが原則。代表は相続対策専門士として、税務リスク・出口戦略・ご家族の意思まで含めた多角的なアドバイスを提供します。安易な「駆け込み購入」はおすすめいたしません。

— Our Promise —

悲観シナリオも、先に提示します。

投資用不動産は、必ず利益が出るものではありません。空室・賃料下落・修繕・金利上昇・市況変化。ご提案時には、悲観シナリオも数字でお見せします。リスクを理解いただいたうえでご判断いただくことが、お客様の利益と長期的な信頼につながると考えています。

Avoid Failure · 失敗を回避する

あなたの検討、第三者視点で精査します。

既に提案を受けている・迷っている・セカンドオピニオンが欲しい方へ。代表井口がご提案内容を中立的に精査し、リスクを言語化します。

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投資用不動産で失敗する、4つのパターン。