福岡市7区 収益不動産データブック2026｜相場・利回り・空室率
- 福岡市7区の収益不動産の主要数値（成約中央値・表面利回り・空室率・1K賃料・世帯数・価格トレンド・再開発）を1ページに集約したデータブックです。
- 一棟RCの成約中央値は中央区3.5億円〜西区1.1億円、平均表面利回りは4.8〜7.1%。築年帯別では利回り4.0〜10.8%・空室率2.8〜15.2%まで分布します（当社調べ・2026年版）。
- 数字は「区の平均」です。実際の価格・利回りは立地・築年・入居状況で大きく前後するため、個別物件の判断材料としては査定・ROA分析と併用してください。
- 本ページは2026年版データに基づき、データ更新時に本文も更新します。ブックマークしてご活用ください。
福岡市で収益物件の売却・購入・保有を検討するとき、判断の土台になるのは「区ごとの実数値」です。本ページは、当社が集計している福岡市7区エリアデータ（2026年版）から、収益不動産の判断に使う主要数値をすべて一覧化したデータブックです。個別の解説記事はそれぞれのリンク先に譲り、ここでは数字を素早く引けることを優先しています。出典は文末に記載し、数値は「当社調べ」の目安であることをあらかじめお断りします。
このデータブックの使い方
使い方は3ステップです。①7区サマリーで自分の物件（または検討物件）の区の位置づけを掴む → ②築年帯別の利回り・空室率で「その物件の帯」を確認する → ③価格トレンドと再開発で中期の方向性を見る。そのうえで、売却なら査定で個別物件の実勢を、購入ならROA分析で手残りを確認する、という流れが最短です。各表の詳しい読み方は、表の下にリンクした解説記事をご参照ください。
① 7区サマリー｜成約中央値・利回り・賃料・世帯数
まずは7区の全体像です。単価が高く利回りが低い都心型（中央・博多）から、単価が抑えられ利回りが高い周辺型（城南・西）まで、同じ市内でも大きな幅があります。
| 区 | 一棟RC成約中央値 | 平均表面利回り | 1K平均賃料(月) | 世帯数 |
|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 3.5億円 | 4.8% | 13,820円 | 121,560 |
| 博多区 | 2.8億円 | 5.4% | 12,480円 | 110,840 |
| 早良区 | 1.9億円 | 5.8% | 10,340円 | 108,720 |
| 東区 | 1.6億円 | 6.2% | 9,420円 | 153,890 |
| 南区 | 1.4億円 | 6.5% | 8,860円 | 121,440 |
| 城南区 | 1.2億円 | 6.8% | 8,240円 | 63,580 |
| 西区 | 1.1億円 | 7.1% | 7,920円 | 98,210 |
※当社調べ(2026年版 福岡市7区エリアデータ)。一棟RC成約中央値ベースの目安。
▶ 詳しい解説：福岡市7区の不動産相場・利回り・買主層を徹底比較
② 表面利回り（築年帯×区）
利回りは築年帯で大きく動きます。築古ほど利回りは高く出ますが、これは価格が下がっている結果でもあります。
| 区＼築年帯 | 築10年以内 | 築11〜20年 | 築21〜30年 | 築31年以上 |
|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 4.0% | 4.8% | 5.9% | 7.4% |
| 博多区 | 4.6% | 5.4% | 6.8% | 8.2% |
| 早良区 | 5.0% | 5.8% | 7.0% | 8.5% |
| 東区 | 5.4% | 6.2% | 7.5% | 9.0% |
| 南区 | 5.7% | 6.5% | 7.8% | 9.6% |
| 城南区 | 6.0% | 6.8% | 8.2% | 10.5% |
| 西区 | 6.2% | 7.1% | 8.6% | 10.8% |
※当社調べ(2026年版)。区・立地・物件状態で前後します。
▶ 詳しい解説：福岡市の収益物件 利回り相場／表面利回りと実質利回りの違い
③ 空室率（築年帯×区）
利回りとセットで必ず見たいのが空室率です。高利回り帯は空室率も高く、満室想定の利回りと現況の収益は別物です。
| 区＼築年帯 | 築10年以内 | 築11〜20年 | 築21〜30年 | 築31年以上 |
|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 2.8% | 3.9% | 5.8% | 9.2% |
| 博多区 | 3.2% | 4.8% | 7.2% | 11.4% |
| 早良区 | 3.6% | 5.2% | 7.8% | 12.0% |
| 東区 | 4.0% | 5.6% | 8.2% | 12.8% |
| 南区 | 4.4% | 6.2% | 9.0% | 13.8% |
| 城南区 | 5.0% | 6.8% | 9.6% | 14.5% |
| 西区 | 5.4% | 7.2% | 10.4% | 15.2% |
※当社調べ(2026年版)。区・立地・物件状態で前後します。
▶ 詳しい解説：空室がある一棟アパートは売却できる？
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④ 一棟RC成約価格の5年トレンド（2021→2026）
過去5年、7区すべてで成約価格は上昇しました。上昇率には区で差があり、再開発の進む都心ほど大きくなっています。
| 区 | 2021年 | 2024年 | 2026年 | 5年上昇率 |
|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 2.46億 | 3.28億 | 3.50億 | 約42% |
| 博多区 | 2.09億 | 2.67億 | 2.80億 | 約34% |
| 早良区 | 1.49億 | 1.81億 | 1.90億 | 約28% |
| 東区 | 1.28億 | 1.53億 | 1.60億 | 約25% |
| 南区 | 1.15億 | 1.34億 | 1.40億 | 約22% |
| 城南区 | 0.98億 | 1.15億 | 1.20億 | — |
| 西区 | 0.89億 | 1.05億 | 1.10億 | 約24% |
※一棟RC成約価格の推移(当社調べ)。上昇率は各区の過去5年の目安。
▶ 詳しい解説：福岡市の地価・公示地価から見る売却タイミング
⑤ 再開発プロジェクト一覧（7区）
再開発は対象エリアの賃料・物件評価を中期で押し上げる要因です。効果は徒歩圏など対象範囲に限定される点にご注意ください。
| 区 | プロジェクト | 時期 | 想定される影響 |
|---|---|---|---|
| 中央区 | 天神ビッグバン | 2026年完了 | 天神徒歩圏物件+10〜15% |
| 中央区 | 六本松地区再開発 | 2027年 | 六本松周辺賃料+6〜9% |
| 中央区 | 薬院・渡辺通再整備 | 2028年 | 薬院駅徒歩5分圏 価値向上 |
| 博多区 | 博多コネクティッド | 2028年 | 博多駅前物件評価+8〜12% |
| 博多区 | 祇園駅周辺再整備 | 2027年 | 祇園徒歩5分圏賃料+5〜8% |
| 博多区 | 呉服町地区再開発 | 2029年 | 中期価値見直し |
| 早良区 | 西新駅周辺再整備 | 2027年 | 西新徒歩圏賃料+4〜6% |
| 早良区 | 藤崎地区バリアフリー化 | 2026年 | ファミリー需要強化 |
| 東区 | 千早駅周辺都市開発 | 2027年 | 千早徒歩圏物件+6〜10% |
| 東区 | 香椎副都心化 | 2028年 | 香椎駅周辺賃料+5〜8% |
| 東区 | アイランドシティ拡張 | 進行中 | 東部需要層拡大 |
| 南区 | 大橋駅周辺再整備 | 2026年 | 大橋徒歩圏賃料+3〜5% |
| 南区 | 高宮駅エリア住環境向上 | 2027年 | 高宮ファミリー需要強化 |
| 城南区 | 別府駅周辺整備 | 2027年 | 別府徒歩圏需要強化 |
| 城南区 | 福岡大学キャンパス再編 | 進行中 | 学生需要構造の変化注視 |
| 西区 | 姪浜駅周辺再整備 | 2027年 | 姪浜徒歩圏賃料+3〜5% |
| 西区 | 今宿地区住環境整備 | 2026年 | 今宿ファミリー需要拡大 |
| 西区 | 九大学研都市駅周辺 | 進行中 | 西部需要構造の中長期変化 |
※当社調べ。時期・規模・影響は計画段階の目安で、確定値ではありません。
データの読み方と注意点
本ページの数値を使ううえでの注意点を3つだけ挙げます。第一に、すべて「区の平均・中央値」の目安であり、個別物件は立地（駅距離・ハザード）・築年・入居状況・管理状態で大きく前後します。第二に、利回りと空室率は表裏一体で、高利回り帯ほど空室・修繕・融資のリスクを織り込む必要があります。第三に、価格トレンドは過去の実績であり、将来を保証しません。実際の売買判断は、成約事例と現況レントロールに基づく個別査定で行ってください。区別の詳しい記事は博多区・中央区・東区・南区をご覧ください。
数字の先の「あなたの答え」を、一緒に整理しませんか。
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このデータブックに関するよくあるご質問
当社調べ「2026年版 福岡市7区エリアデータ」（基礎資料：国土交通省「地価公示・不動産取引価格情報」／SUUMO・HOME’S市場相場／福岡市 公式統計）。本ページの数値は市場の目安であり、個別物件の価格・利回りを保証するものではありません。売買の最終判断は個別査定・専門家への確認のうえ行ってください。
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