プロパンガスの収益物件を売る前に確認すること

収益物件の資料を見ていると、ガスの種別が「プロパン」となっている物件があります。都市ガスの物件と比べて何が違うのか、価格や売りやすさに影響するのか——ここは意外と整理されていません。しかも2024年の省令改正で、実務上のルールが大きく変わりました。本記事では、両者の違いと、オーナーが確認すべき点をまとめます。なお、個別の契約内容はガス会社および管理会社にご確認ください。

何が違うのか

都市ガスは道路に埋設された導管で供給され、プロパンガス（LPガス）は容器（ボンベ）を敷地内に設置して供給します。供給の仕組みが違うため、料金の決まり方も異なります。都市ガスはガス事業法、プロパンガスは液化石油ガス法という別の法律で規律されています。

この表で、収益物件の判断に最も効くのが最終行です。プロパンガスの物件では、給湯器やガスコンロ、場合によってはエアコンや宅配ボックスまでがガス会社の所有物になっていることがあります。ここが、売却時に確認すべき最大の論点になります。都市ガスの物件では、これらの機器は通常、建物所有者のものです。つまり同じ「設備あり」の表記でも、資産として引き渡せるかどうかが違います。物件資料の設備欄だけを見ていると、この差は表に出てきません。

2024年に変わったこと

従来、プロパンガス業界では、ガス会社が賃貸物件に設備を無償で提供し、その費用を入居者のガス料金に上乗せして回収する商慣行がありました。オーナーにとっては設備投資を抑えられる一方、入居者は料金の内訳がわからないまま高い単価を負担することになります。

この構造は、オーナーにとって当初の負担が軽くなる一方で、入居者から見れば「同じ地域なのに物件によって単価が違う」という状態を生みます。募集の段階では家賃しか比較されないため、入居後に光熱費の高さに気づくことにもなります。退去の理由がはっきりしないまま入れ替わりが続く物件では、この点が影響していることがあります。

この構造を是正するため、液化石油ガス法の施行規則が改正されました。現在の規則では、販売事業者は次の対応が求められます。

具体的には、料金を「消費した量にかかわらず生ずる費用」「量に応じて生ずる費用」「消費設備の貸与等に係る費用」に整理し、算定根拠を通知することが定められています。また、配管やガス器具の設置等にかかる費用以外を、設備の貸与等に係る費用として請求してはならないとされています。

さらに、入居者と建物所有者が異なる場合について、所有者が本来負担すべき設備の貸与等に係る費用を入居者に請求しないことが明記されました。ただし、販売事業者と入居者との間で負担方法の合意がある場合は例外とされています。

入居の付きやすさへの影響

入居希望者の立場では、毎月の光熱費は家賃と並ぶ関心事です。とくに単身者向けでは、家賃が同水準の物件が並んだとき、光熱費の見込みが選択に影響することがあります。募集の現場で「プロパンだと敬遠される」と言われるのは、この点によるものです。

ただし、これは物件の優劣そのものではありません。導管が来ていない地域では、そもそも都市ガスという選択肢がありません。周辺の競合物件も同じ条件であれば、比較の土俵は揃っています。福岡市内でも、区や地域によって導管の整備状況は異なります。判断すべきは「プロパンかどうか」ではなく、周辺の競合物件と比べて条件が劣っていないかです。

なお、料金の内訳が通知されるようになったことで、入居者が単価を比較しやすくなりました。周辺相場より高い設定になっている場合、募集時に不利に働く可能性があります。空室が続く理由の切り分けは収益物件の空室をどう判断するかで整理しています。

売却時に確認すること

売却を考えるなら、確認すべきは次の点です。順に見ていきます。

最も重要なのが1行目です。給湯器やコンロがガス会社の所有物である場合、建物に付いていても売主の資産ではありません。売買契約で「設備は現状有姿で引き渡す」と書いていても、所有権がなければ引き渡せません。買主が別のガス会社に切り替えようとした時点で、設備の返還や精算の話が出てきます。

2行目の貸与契約も同様です。設備を無償で設置する代わりに、一定期間の契約継続を条件としている場合、期間内に解約すると残存部分の費用を請求されることがあります。この負担が誰に帰属するのかは、売買契約で明確にしておく必要があります。物件の書類整理の考え方はレントロール整理術もあわせてご覧ください。

3行目と4行目は、買主が引き継いだあとに効いてきます。入居者への請求に設備費用が含まれていた物件では、規則にもとづく見直しによって、その分がオーナー負担へ移る可能性があります。買主がその点を織り込めるよう、現在の請求の内訳を資料として示せる状態にしておくと、話が早く進みます。逆に「わからない」と答えることになると、買主は不利な前提で見積もらざるを得ません。

買主はどこを見るか

買主の立場に立つと、見る順番がわかります。まず見るのは現在の収支、そのうえでこれから出ていく支出です。ガスに関する論点は、後者に含まれます。

給湯器がガス会社の所有物である物件を買う場合、買主は「自分の代で交換費用を負担することになるかもしれない」と考えます。従来のように設備費用を入居者のガス料金へ上乗せして回収する前提が使えないなら、その分は買主の想定支出に加わります。見えない負担があると読まれた分だけ、提示される価格は慎重になります。

逆に言えば、契約関係が整理されていて、設備の所有者と残存期間が資料で示せる物件は、買主が支出を見積もれます。見積もれる支出は価格に織り込めますが、見積もれない支出は「わからないから安全側に」と扱われます。この差が、そのまま金額の差になります。査定額が会社によって違う理由は一棟アパートの査定価格が会社によって違う理由で解説しています。

切り替えるべきか

「都市ガスに変えれば入居が付きやすくなるのでは」と考える方もいます。ただし、導管が敷地の前まで来ていなければ引き込み工事が必要で、道路の掘削を伴う場合は費用も期間もかかります。まず供給区域に入っているかどうかを確認するところから始めてください。導管が前面道路まで来ているかどうかは、ガス会社に住所を伝えれば調べてもらえます。ここで区域外とわかれば、その先の検討は不要になります。

供給区域内であっても、判断は費用対効果で見ます。工事費用に対して、家賃をいくら上げられるのか、空室期間をどれだけ短縮できるのか。加えて、保有をあと何年続けるつもりなのかによって、回収できるかどうかが変わります。保有期間が短いなら、投資回収の前に売却時期が来ます。

プロパンのまま販売事業者を見直すという選択肢もあります。規則では、販売事業者の変更を制限するような条件を付した契約を締結しないことが定められているため、条件の見直しを申し入れる余地があります。設備の所有関係を整理したうえで、複数社の条件を比較してください。その際は、入居者が実際に払う単価と、オーナーが負担する設備費用を分けて確認すると、比較がしやすくなります。

まず手元で確認できること

難しい判断の前に、書類で確認できることがあります。ガス会社との契約書を探し、設備の貸与に関する条項があるかを見てください。次に、建物の設備一覧と照らして、どの機器が誰の所有かを整理します。給湯器の交換時期が近い物件では、この確認をしているかどうかで、収支の見通しが大きく変わってきます。

管理会社に任せている場合でも、契約の当事者はオーナー自身です。内容を把握していないまま売却の話を進めると、契約直前になって条件の調整が必要になります。売ると決める前に、まず契約書を手元に揃えておく。それだけで、その後の判断がずいぶん楽になります。書類が見当たらない場合も、ガス会社に問い合わせれば契約内容の確認はできます。設備の状態が査定に与える影響は修繕履歴が査定額に与える影響で解説しています。

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