解体すると固定資産税は上がるか｜住宅用地特例と勧告の影響

「解体すると固定資産税が上がる」という話をお聞きになったことがあると思います。これは正確には、建物があることで受けていた住宅用地特例が、解体によって適用されなくなるということです。更地にして売る判断をするとき、この負担をどう見込むかで結論が変わります。本記事では、特例の中身と、勧告を受けた場合の扱いを整理します。なお、個別の税額は市区町村の課税課にご確認ください。

住宅用地特例の中身

専ら人の居住の用に供する家屋、またはその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地（住宅用地）について、固定資産税の課税標準は、価格の3分の1の額とするとされています。

さらに、住宅用地のうち一定のもの（小規模住宅用地）については、課税標準は価格の6分の1の額とするとされています。小規模住宅用地の範囲は次のとおりです。

• 住宅用地でその面積が200平方メートル以下であるもの — その全部
• 200平方メートルを超えるもの — 面積を住居の数で割って得た面積が200平方メートル以下ならその全部、超えるなら200平方メートルに住居の数を乗じた面積に相当する部分

2つめの計算が、収益物件では重要になります。アパートのように住居が複数ある場合、200平方メートルに戸数を掛けた面積まで6分の1が適用され得るということです。

都市計画税についても、同様の特例があります。住宅用地は3分の2、小規模住宅用地に相当する部分は3分の1です。

解体すると、どうなるか

条文が特例の対象としているのは「家屋の敷地の用に供されている土地」です。建物を取り壊せば、その土地は住宅用地に当たらなくなります。

固定資産税は1月1日時点の状況で課税されます。したがって、年内に解体すれば翌年度から特例が外れることになります。逆にいえば、1月1日を過ぎてから解体した場合、その年度はまだ特例が効いているという整理です。

なお、実際の税額は課税標準に税率を掛けて計算され、負担調整の仕組みも関わります。「6分の1が1になるから6倍」という単純な話ではありません。具体的な金額は、お手元の課税明細書をもとに市区町村へご確認ください。

建物を残していても、外れることがあります

見落とされやすいのが、住宅用地の定義の例外です。住宅用地の定義から、次の土地が除かれています。

• 空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の規定により所有者等に対し勧告がされた管理不全空家等の敷地の用に供されている土地
• 同法の規定により所有者等に対し勧告がされた特定空家等の敷地の用に供されている土地

つまり、建物が建っていても、勧告を受ければ特例の対象から外れます。「解体しなければ税金は上がらない」という理解は、現在の条文では正確ではありません。

特定空家等と管理不全空家等

特定空家等は、次のように定義されています。そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等です。

一方、管理不全空家等は、適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあるものをいいます。特定空家になる手前の段階です。

どちらも、まず指導があり、それでも改善されない場合に勧告へ進みます。勧告の段階で、税の特例が外れます。

要するに、放置していれば税負担は変わらない、ということはありません。空室のまま管理もせず置いてある建物は、指導から勧告へ進む可能性があります。

売るときの判断にどう効くか

解体して更地で売るか、建物を残したまま売るか。この判断に、税の負担は次のように関わります。

重要なのは、解体してから売れるまでの期間です。更地にしてすぐ売れるなら、負担が増える期間は限られます。しかし買主が見つからないまま年をまたげば、上がった税を払い続けることになります。

つまり「更地のほうが高く売れる」という見込みだけで解体すると、見込みが外れたときに二重の負担を負います。解体費用が出ていき、税も上がり、それでも売れない。この状態は避けてください。

解体の判断そのものは老朽アパートは解体して更地で売る方が得か、入居者がいる場合の進め方は入居者に退去してもらって売るで整理しています。解体前のアスベスト調査については解体前のアスベスト事前調査をご覧ください。

アパートの敷地はどう計算されるか

収益物件のオーナーの方に関わるのが、住居の数による判定です。

住宅用地の面積が200平方メートルを超える場合は、その面積を住居の数で除して得た面積で判定します。除して得た面積が200平方メートル以下なら全部が小規模住宅用地、超えるなら200平方メートルに住居の数を乗じた面積に相当する部分が小規模住宅用地です。

戸数のあるアパートでは、単純に200平方メートルまでではなく、戸数に応じた面積まで6分の1が及び得るということになります。住居の数の認定その他必要な事項は、総務省令で定めることとされています。

なお、固定資産税と都市計画税は収支に直接効きます。実質の利回りを見るときは、この負担を引いて考えてください。考え方は表面利回りと実質利回りの違いで整理しています。

貸している建物の敷地はどうなるか

条文が対象としているのは「専ら人の居住の用に供する家屋」およびその一部を居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地です。自分が住んでいるかどうかは要件になっていません。

つまり、人に貸しているアパートやマンションであっても、その建物が居住のために使われているなら、敷地は住宅用地として扱われます。オーナーの方が別の場所に住んでいても関係ありません。

一方で、店舗や事務所だけの建物の敷地は、住宅用地にはなりません。テナントビルを売る場合、この特例による軽減はもともと効いていないということです。解体しても土地の課税標準は変わらないため、判断の前提が住宅用の物件とは違ってきます。

また、1階が店舗で2階以上が住居といった併用の建物については、居住部分の割合によって扱いが変わる仕組みが設けられています。ご自身の物件がどう判定されているかは、課税明細書の住宅用地の欄で確認できます。テナントビルの売却で見られる評価軸はテナントビルを売却する時に見られる評価軸で整理しています。

確認しておくこと

判断の前に、次を確かめておくと見通しが立ちます。

課税明細書は、毎年届いているのに読まれないまま保管されていることが多い書類です。ここに判断材料がそろっています。相続した物件では、前年分が見つからないこともありますので、まず探すところから始めてください。

手元に見当たらない場合でも、市区町村で名寄帳や評価証明書を取得できます。所有者本人であれば請求できますので、「資料がないから分からない」で止まる必要はありません。相続で引き継いだ物件については、相続人であることを示す書類が必要になります。

なお、解体後の見込み額については、市区町村の課税課に相談すれば教えてもらえることがあります。解体を決める前に、いくらになるのかを聞いておいてください。後から知るより、判断材料として使うほうが有益です。

相続した空き家は、早めに方針を決める

相続で引き継いだ空き家は、管理が行き届かないまま時間が経ちやすいものです。遠方であればなおさらです。

放置が続けば、建物は傷み、価格は下がります。そこに勧告による特例の除外が重なれば、負担が増えながら価値が減るという最も悪い状態になります。

まずは相続登記を済ませ、売るのか、貸すのか、解体するのかの方針を決めてください。登記の期限は相続登記の義務化とは、売却時の税の特例は相続した実家（空き家）を売る前に確認する特例で整理しています。

よくあるご質問