相続登記の義務化とは｜3年以内・過料10万円と売却の関係

相続した収益物件を売ろうとしたとき、最初につまずくのが登記です。名義が亡くなったお父さまのままでは、買主へ所有権を移せません。そして2024年4月からは、この相続登記が義務になりました。本記事では、義務の中身と期限、間に合わないときの手当て、売却との関係を整理します。なお本記事は一般的な説明であり、個別の手続きは司法書士にご確認ください。

相続登記の義務とは、何をいつまでにするものか

相続登記の義務の内容は、次のとおりです。

起算日は「亡くなった日」ではなく、相続の開始と、自分が所有権を取得したことの両方を知った日です。疎遠だった親族の相続で、後になって自分が相続人だと分かった場合は、そこから3年ということになります。

また、法定相続分での登記をした後に遺産分割があった場合は、分割の日から3年以内にその登記を申請しなければなりません。一度登記すれば終わりではなく、分割で持分が変わればもう一度必要になる点にご注意ください。

怠るとどうなるか

相続登記の申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処するとされています。

過料は刑罰ではなく行政上の秩序罰ですが、負担であることに変わりはありません。なお「正当な理由がないのに」とされており、事情によっては該当しない場合もあります。どこまでが正当な理由にあたるかは個別の判断になるため、期限が迫っているなら司法書士へご相談ください。

もっとも、実務で重いのは過料そのものより、登記を放置したことで生じる後の困難です。次の見出しで触れます。

なお、この義務は2024年4月1日より前に発生した相続にも及びます。すでに何年も前に相続した不動産についても対象になるため、「昔のことだから関係ない」とはなりません。心当たりのある不動産をお持ちであれば、まず登記簿を取って名義を確認してください。登記事項証明書は法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。

登記が終わらないと、売却は進まない

売買では、代金の支払いと引き換えに買主へ所有権移転登記を行います。売主の名義が亡くなった方のままでは、この移転ができません。相続登記は、売却の前提条件です。

問題は、放置した期間が長いほど手続きが重くなることです。相続人の一人が亡くなれば、その方の相続人が新たに加わります。世代をまたぐと関係者が増え、連絡が取れない方や、面識のない方が出てきます。遺産分割協議は相続人全員の合意が必要ですから、人数が増えるほど成立しにくくなります。

実際、「売ろうと思って調べたら、名義が祖父のままだった」という相談は珍しくありません。この場合、まず祖父から父へ、父から自分へと順に登記を戻していく必要があり、必要な戸籍も膨大になります。売却の話を始める前に、数か月が過ぎることもあります。共有名義の難しさは共有名義の放置リスクと整理の進め方でも整理しています。

遺産分割がまとまらないときの相続人申告登記

3年以内に遺産分割がまとまらないことは、実際にあります。そのための仕組みが、相続人申告登記です。

登記名義人について相続が開始した旨と、自らがその相続人である旨を登記官に申し出ることができます。そして、3年の期間内にこの申出をした者は、所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなすとされています。

ただし、これは義務を果たしたとみなす仕組みであって、所有権の登記そのものではありません。申出をしても名義は変わらないため、売却はできません。また、その後の遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に移転登記を申請する必要があります。

• 3年以内に分割がまとまりそうなら、そのまま相続登記へ進む
• まとまりそうにないなら、まず相続人申告登記で義務を履行しておく
• 申告登記のあと分割が成立したら、その日から3年以内に移転登記を行う
• 売却を予定しているなら、申告登記では足りない。移転登記まで進める

相続登記に必要なものと、かかる費用

手続きの重さは、相続人の人数と、放置していた期間でほぼ決まります。まず何が要るのかを把握しておくと、着手しやすくなります。

必要になる主な書類は、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本と住民票、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、対象不動産の固定資産評価証明書です。手間の大半は、この戸籍を集めるところにあります。本籍地を何度も移している方の場合、複数の自治体へ請求することになります。

費用としては、登録免許税がかかります。相続による所有権移転の税率は、不動産の価額に対して1,000分の4です。これに司法書士へ依頼する場合の報酬と、戸籍などの取得費用が加わります。報酬額は事務所と案件の複雑さによって異なるため、事前に見積もりをご確認ください。

なお、収益物件の場合は登記だけでは終わりません。賃借人への通知、家賃の振込先の変更、管理会社との契約の名義変更も必要になります。家賃が亡くなった方の口座に入り続けている状態は、後の精算を面倒にします。レントロールの整理と併せて進めてください。整え方はレントロール整理術で解説しています。

氏名・住所の変更登記も義務です

見落とされやすい義務がもう一つあります。所有権の登記名義人の氏名もしくは名称または住所について変更があったときは、その変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないとされています。

収益物件の場合、賃借人や管理会社との書類は現住所でやり取りしているのに、登記だけが昔の住所のまま、という状態がよく見られます。売却の段になって初めて気づき、決済の日程を組み直すことになります。

こちらを怠った場合の過料は、5万円以下です。転居や結婚で登記の記載と現在の情報がずれているケースは多く、売却時には結局この変更登記が必要になります。相続登記と併せて確認しておくと、後で慌てずに済みます。

遺言があるかどうかで、進め方が変わる

遺言書があれば、遺産分割協議を経ずに登記を進められる場合があります。相続人全員の合意を取り付ける必要がないため、期間は大きく短縮されます。まずは自宅や貸金庫、法務局の遺言書保管制度に預けられていないかをご確認ください。

自筆の遺言書が見つかった場合、保管制度を利用していないものは家庭裁判所の検認が必要です。封を開けずにそのまま持参してください。開封してしまうと過料の対象になり得ます。公正証書遺言であれば検認は不要です。

相続人の中に判断できない方がいる場合

相続人の中に認知症などで判断能力が十分でない方がいる場合、その方は遺産分割協議に参加できません。成年後見人の選任を家庭裁判所へ申し立てる必要があり、選任までに数か月を要することがあります。

後見人が就いた後も、後見人は本人の利益を守る立場ですから、本人に不利な内容の分割には同意できません。ご本人がご健在のうちに備える方法はオーナーが認知症になると賃貸経営はどうなるかで整理しています。「売って現金で分ける」という方針が、そのままでは通らないこともあります。この事情がある場合は、3年の期限に対しても余裕を見て動いてください。相続人申告登記で義務を先に果たしておく判断も現実的です。

売却まで見据えた進め方

相続した収益物件を売る前提で考えるなら、次の順で進めると滞りにくくなります。登記と売却の準備は、並行して進められます。

3を早い段階に置いているのには理由があります。金額が分からないままでは、4の話し合いが進まないからです。「売って分けるのか、誰かが引き継ぐのか」を決めるには、いくらになるのかという共通の数字が要ります。ご家族への伝え方は相続した収益物件の売却を家族に説明する伝え方もご参照ください。相続人の方々に同じ資料を見ていただくところから始めると、話が前に進みやすくなります。誰か一人だけが数字を知っている状態は、不信の種になりやすいためです。

相続税の申告期限との関係

相続税の申告と納付の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。相続登記の3年より、こちらのほうが先に来ます。納税のために売却が必要な場合は、10か月を意識した段取りが要ります。納税資金づくりの進め方は相続税支払いのためにアパートを売るで整理しています。

また、相続税を納めた方が相続開始の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。登記を放置していると、この期限にも間に合わなくなります。売却益が出る見込みがあるなら、早めに動く実益があります。

よくあるご質問