オーナーが認知症になると賃貸経営はどうなるか｜備えの選択肢

認知症と賃貸経営の問題とは、オーナーの判断能力が失われたときに、その不動産について誰も有効な意思決定ができなくなる状態をいいます。家賃は入り続けるのに、売ることも建て替えることも大規模な修繕もできない。この状態は「資産の凍結」と呼ばれることがあります。本記事では、法律上どうなるのか、そして判断能力があるうちに取れる備えを整理します。なお本記事は一般的な説明であり、個別の手続きは司法書士・弁護士にご確認ください。

判断能力を失うと、法律上どうなるか

精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者については、家庭裁判所が本人・配偶者・四親等内の親族などの請求により後見開始の審判をすることができるとされています。審判を受けた方は成年被後見人となり、成年後見人が付されます。

不動産の売買契約は、日常生活に関する行為ではありません。取り消しうる行為になるため、実務上は買主が付きません。後で取り消される可能性のある契約を、買主も金融機関も引き受けないためです。

なお、審判を受けていなくても、契約時に判断能力がなかったと認められれば、その意思表示は無効と扱われ得ます。「審判を受けていないから大丈夫」という話ではない点にご注意ください。

実務では、決済の場で司法書士が本人の意思を確認します。ご本人と会話が成り立たない、契約の内容を説明しても理解が得られないと判断された場合、司法書士は登記の申請を受けられません。その場で取引が止まります。売却を進める前に、ご本人が説明を理解できる状態かどうかを確かめておく必要があります。

成年後見人が就いても、自由には動けない

後見人は被後見人の財産を管理し、その財産に関する法律行為について被後見人を代表します。つまり後見人が就けば、売却の手続きそのものは進められます。

ただし、ここに実務上の壁があります。後見人は本人の利益を守る立場です。相続税を減らすための組み換えや、家族の都合による売却は、本人の利益と一致するとは限りません。「相続対策として売りたい」という理由だけでは、後見人が同意しないことがあります。

また、後見人には家庭裁判所への定期的な報告義務があり、親族が後見人になれるとも限りません。専門職が選任されれば報酬が継続的に発生します。いったん始まると、本人が回復しない限り原則として続く制度です。

備えその1｜任意後見

任意後見契約とは、判断能力が十分なうちに、将来「精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な状況」になったときに備えて、自分が選んだ人へ財産の管理などの事務を委託し、代理権を与えておく契約です。

重要な点が2つあります。第一に、この契約は法務省令で定める様式の公正証書によってしなければならないとされています。私的な書面では効力がありません。

第二に、契約は結んだ時点では効力を生じません。契約が登記されている場合において本人の判断能力が不十分な状況にあるとき、家庭裁判所が本人・配偶者・四親等内の親族または任意後見受任者の請求により任意後見監督人を選任した時から効力が生じます。

利点は、誰に任せるかを自分で決められることです。法定後見では家庭裁判所が選任するため、面識のない専門職が就く可能性があります。一方で、任意後見でも監督人が選任されるため、費用は継続的に発生します。

備えその2｜家族信託

信託法では、信託を「特定の者が一定の目的に従い財産の管理又は処分及びその他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすること」と定義しています。信託をする方法としては、信託契約を締結する方法、遺言による方法などがあります。

賃貸不動産のオーナーが子へ信託する形にしておくと、受託者である子の名義で管理や処分ができる状態を作れます。オーナーの判断能力が失われても、信託した財産については受託者が動けるため、売却や修繕が止まりません。収益は受益者であるオーナーが受け取る形にするのが一般的です。

後見制度との大きな違いは、目的の自由度です。後見は本人の保護が目的であるのに対し、信託は契約で定めた目的に従います。組み換えや売却を想定した内容にしておくことができます。

3つの違いを整理する

どれか1つが正解ということはありません。何を守りたいかによって選ぶものが変わります。

収益物件をお持ちの方の場合、「経営を止めない」ことを重視するなら信託、「身の回りのことも任せたい」なら後見という整理になります。両方が必要であれば併用します。

実際に困るのは、こういう場面です

法律の話だけでは実感が湧きにくいので、賃貸経営で実際に止まる場面を挙げます。

• 老朽化した物件の建て替えを決められず、空室が埋まらないまま費用だけがかかる
• 屋上防水や外壁の大規模修繕が決裁できず、雨漏りが広がる
• 相続税の納税資金を作るための売却ができない
• 共有名義の物件で、共有者の一人が判断能力を失い、全体の売却が進まない
• 借入の借り換えができず、条件の悪いまま返済を続ける

とくに共有名義は影響が大きくなります。物件全体の売却は共有物の変更にあたり、共有者全員の同意が必要とされているため、一人が判断能力を失えばそこで止まります。なお持分だけを単独で売ること自体は可能ですが、買い手が限られ価格も低くなりやすいため、現実的な解決にはなりにくいのが実情です。共有名義の整理は共有名義の放置リスクと整理の進め方で解説しています。

また、相続が起きた後に相続人の中に判断能力が十分でない方がいる場合も、遺産分割協議が進みません。登記の期限との関係は相続登記の義務化とはで整理しています。

費用と手間の目安を、先に知っておく

どの備えにも費用がかかります。金額は事案の内容と依頼先によって幅があるため、ここでは何に対して費用が発生するのかを整理します。実際の金額は、必ず事前に見積もりをご確認ください。

任意後見では、公正証書の作成にかかる公証役場の手数料と、契約書の作成を依頼する場合の専門家報酬が生じます。効力が生じた後は、任意後見監督人への報酬が継続して発生します。監督人の報酬額は家庭裁判所が決めます。

家族信託では、信託契約書の作成費用に加え、不動産を信託財産にする場合は信託の登記が必要になり、登録免許税がかかります。受託者が財産を分別して管理する必要があるため、信託口の口座を開設できる金融機関の確認も要ります。すべての金融機関が対応しているわけではありません。

法定後見では、家庭裁判所への申立ての費用と、鑑定が必要になった場合の鑑定費用が生じます。専門職が後見人に選任された場合、その報酬は本人の財産から継続的に支払われます。

費用だけを見れば、何もしないのが最も安く見えます。しかし判断能力を失った後は、選べる手段が法定後見しか残りません。手段が1つしかない状態と、選べる状態のどちらがよいかという比較になります。

判断能力があるうちに、やっておくこと

備えは、元気なうちにしか選べません。順番としては次のように進めると、無理がありません。

1と2を飛ばして4から入ると、うまくいきません。何をどう託すかは、その財産の中身が分かってはじめて決められるからです。「アパート1棟とマンション2戸」では抽象的すぎて、託し方を設計できません。価格・借入残高・収支・修繕の見込みまで揃えて、ようやく具体的な話になります。

家族に話しておく

制度を整えても、家族が知らなければ機能しません。任意後見契約を結んでいても、受任者が動かなければ監督人の選任申立ては行われません。信託も、受託者となる方の理解と協力が前提です。

「まだ元気だから」と先送りされる方は多いのですが、判断能力は少しずつ低下します。契約ができる状態かどうかは、後から争いになることもあります。迷われている段階で、一度ご家族と数字を共有しておかれることをおすすめします。伝え方は相続した収益物件の売却を家族に説明する伝え方もご参照ください。

よくあるご質問