一棟売りアパートを福岡市で買う・売る｜価格が決まる仕組み

一棟売りアパートを買うとき、あるいは売るとき、価格がどう決まるのかが分からないまま話が進むことがあります。買う側と売る側は反対の立場に見えますが、見ている数字は同じです。買主が何を根拠に値を付けるかが分かれば、売主はどこを整えればよいかが決まります。本記事では、一棟売りアパートの価格が決まる仕組みを整理します。個別の税額は税理士にご確認ください。

価格は、賃料から始まって融資で決まる

一棟物件の価格は、まず年間の賃料収入を利回りで割り戻したところから始まります。ただしこれは出発点にすぎません。実際の成約価格は、そこから買主の事情で上下します。

利回りには表面と実質があります。表面利回りは年間の賃料収入を価格で割ったもので、募集図面に載っているのはたいていこちらです。実質利回りは、そこから空室・修繕・管理費・固定資産税といった運営の費用を差し引いて計算します。両者の差が大きい物件ほど、運営の負担が重いということになります。表面の数字だけで物件を並べると、順位が入れ替わります。

最も大きく効くのが融資です。買主がいくら借りられ、何年で返せるかによって、無理なく出せる価格が決まります。同じ賃料の物件でも、融資期間が20年つく場合と10年しかつかない場合とでは、毎月の返済がまるで違います。物件の価値というより、買主の資金調達の条件が価格を作っているという面があります。

築年数と構造が、融資の年数を左右する

金融機関は融資期間を決めるとき、建物の法定耐用年数を目安のひとつにします。住宅用建物の法定耐用年数は、木造が22年、鉄骨造（骨格材の厚みによる）が34年、鉄筋コンクリート造が47年です。

残っている年数が短いほど融資期間も短くなりやすく、買主の毎月の返済が重くなります。その結果、買える価格が下がります。築年数が価格に効くのは、建物が古いからというより、この経路を通ってのことです。

耐用年数を過ぎた物件に価値がないわけではありません。土地の価格が下支えする場合や、賃貸需要が底堅く運営で回る場合があります。ただし買主の顔ぶれが変わることは前提に置いてください。詳しくは一棟アパートと一棟マンションの比較で整理しています。

接道を満たさないと、建て替えができない

建築基準法では、建築物の敷地は原則として道路に2メートル以上接しなければならないと定められています。これを満たさない土地は、いま建物が建っていても、建て替えができません。

建て替えができない物件は、金融機関の担保評価が下がり、買主は現金で買える層に限られます。売却時の価格にも期間にも影響するため、購入を検討する段階で必ず確認してください。

レントロールは、額より中身を見る

買う側がまず取り寄せるのがレントロール（各室の賃料・面積・契約時期の一覧）です。ここで見るのは合計額ではありません。

• いま入っている賃料が、今から募集して付く水準か
• 長く住んでいる方の賃料が、相場より高いまま据え置かれていないか
• 空室がある場合、空いている期間はどのくらいか
• 契約時期が特定の時期に固まっていないか（同時期の退去リスク）
• 敷金の預かりがいくらあるか（引き継ぐ分は精算で調整する）

賃料が相場より高い状態で成り立っている物件は、退去のたびに収入が下がっていきます。買主はそれを織り込んで価格を考えるため、満室であること自体は必ずしも有利に働きません。売る側も、この点を説明できるよう整えておくと交渉が滞りません。整理の仕方はレントロール整理術をご覧ください。

修繕の履歴が、価格の説得力になる

一棟物件は、購入後の修繕が収支を左右します。買主は、屋上防水・外壁・給排水がいつ実施されたかを見て、今後の支出を見積もります。

直近で大きな修繕が控えている物件は、その分が実質的に購入価格の一部です。逆に、履歴がきちんと残っていて直近で実施済みなら、その分は価格の裏付けになります。履歴が説明できない物件は、買主が不確実な分を差し引いて考えます。売却を決めたら、管理会社と工事業者の記録を先に集めておいてください。

修繕と査定額の関係は修繕履歴が査定額に与える影響で詳しく整理しています。

買うときも売るときも、動くのは価格だけではない

表示されている価格の外側に、必ず費用が発生します。買う側は購入価格に加えて何が要るのか、売る側は手元にいくら残るのかを、先に把握しておいてください。

買うときにかかるものは、仲介手数料、登録免許税と登記の費用、不動産取得税、印紙税、火災保険料、そして融資を受ける場合の事務手数料や保証料です。物件価格の数パーセントが目安になりますが、条件で変わるため、必ず個別に見積もってください。自己資金の計画は、この分を含めて立てます。

売るときに差し引かれるものは、仲介手数料、印紙税、借入が残っていれば抵当権抹消の登記費用と残債の返済、そして売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税です。加えて、賃借人からお預かりしている敷金は新しい所有者へ引き継ぐため、売買代金の精算で調整します。この敷金の存在を見落とすと、手元に入る金額の見込みがずれます。

売却益の計算では、取得費を証明できるかどうかが大きく効きます。購入時の売買契約書や諸費用の領収書が見当たらないと、譲渡所得の計算上不利になることがあります。売ると決める前でも、資料を探し始めておいて損はありません。

判断を誤りやすい三つの場面

ご相談を受けていて、あとから困りやすいのは次の三つです。いずれも購入前に確かめれば避けられます。

ひとつめは、家賃保証を前提に収支を組んでしまう場面です。いわゆるサブリース契約には賃料を見直す条項が入っていることが多く、その場合の保証は金額の保証ではありません。契約書の賃料改定条項と、解除するときの条件を確認したうえで、保証が無い前提でも成り立つかを先に見てください。

ふたつめは、通常のシナリオだけで判断する場面です。空室が増え、賃料が下がり、金利が上がったときに手元が回るかどうか。この悲観のシナリオで成り立たない物件は、想定どおりに進んでいる間しか安全ではありません。3つのシナリオで並べて、いちばん厳しい数字を見てから決めてください。

みっつめは、現地を見ずに資料だけで決める場面です。管理の状態、隣接地の使われ方、周辺の生活の様子は、資料に出てきません。入居の付き方を左右する要素が現地にあることは珍しくありません。よくある失敗の型は投資で失敗する4パターンで整理しています。

買う側が最後に見るのは、出口です

経験のある買主ほど、購入の判断で最後に確かめるのが出口です。自分が数年後に売るとき、次の買主が融資を受けられるか。ここが詰まると、想定した価格では売れません。

出口を見るときの観点は次のとおりです。買う側はもちろん、売る側も同じ観点で自分の物件を眺めておくと、何を整えるべきかが定まります。

最後の税については、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得で30％（住民税9％）、5年を超えると長期譲渡所得で15％（住民税5％）です。短期で売る前提の計画は、この税率差を織り込んでおく必要があります。

検討の順番

情報が多いと、どこから手を付けるか迷います。次の順で見ていくと、途中で前提が崩れることを防げます。

1で建て替えができないと分かれば、その先の検討は前提が変わります。逆に1と2が問題なければ、あとは数字の精度を上げていく作業です。順番を飛ばして利回りの比較から始めると、あとで判断がひっくり返ることがあります。

売る側は、買主の目線で自分の物件を眺める

売却を考えている方も、確認する項目は買主と同じです。違うのは、買主は「買わない理由」を探し、売主は「その理由を先に潰しておく」という点だけです。

接道と建て替えの可否、構造と築年から見た融資期間、レントロールの中身、修繕の履歴。この4つについて、聞かれたときにすぐ答えられる状態になっていれば、買主は判断を早められます。逆に「調べてみます」が続くと、その分だけ不確実性として価格から差し引かれます。

資料を揃えるには時間がかかります。管理会社への請求、工事業者への確認、登記簿の取得。売り出しと同時に始めるのでは間に合わないことがあるため、売ろうかと考え始めた段階で集め始めるのが現実的です。

よくあるご質問