既存不適格・違法建築のアパート売却で注意すること

「既存不適格と言われた」「増築部分が違法かもしれない」——こうしたアパートを持つオーナーは、売却できるのか不安を抱えています。まず押さえたいのは、既存不適格と違法建築はまったく別物だということです。混同されがちですが、扱いも売りやすさも異なります。本記事では、両者の違いを整理したうえで、それぞれの売却で注意すべき点を解説します。自分の物件がどちらなのかを知るだけでも、取るべき対応と売りやすさの見通しが変わってきます。なお本記事の内容は一般的な目安であり、個別の判断・手続きは専門家にご確認ください。

既存不適格と違法建築の違い

まず、この2つの違いを正しく理解することが出発点です。似た言葉ですが、法的な位置づけがまったく異なります。

既存不適格は、建てた当時は法律に適合していたものの、その後の法改正で現在の基準に合わなくなった建物です。合法的に存在しており、そのまま使い続けられ、是正義務もありません。一方、違法建築は、建築時点から法律に違反している建物です。よくあるのが、後から増築して建ぺい率・容積率をオーバーした、検査済証を取らずに用途を変更した、といったケースです。違法建築は是正を求められる可能性があり、扱いがより難しくなります。同じ「基準に合っていない建物」でも、合法的に存在できる既存不適格と、そもそも違反である違法建築とでは、置かれている立場がまったく違うのです。まずは自分の物件がどちらなのかを、検査済証や図面、役所での確認で明確にすることが第一歩です。

特に注意したいのが、相続や購入で引き継いだ物件です。前の所有者が増築や改築を行っていて、それが違法建築だったと後から分かるケースは少なくありません。登記簿の面積と実際の建物が違う、増築部分の記録がない、といった場合は違法建築の可能性があります。自分では「普通のアパート」と思っていても、調べてみると既存不適格や違法建築だった、ということは起こり得ます。売却を考えたら、まず建物の適法性を確認しておくことで、後の交渉での想定外を防げます。

なぜ売りにくいのか

既存不適格も違法建築も、一般の物件より売りにくいのが実情です。理由は共通しています。

最大の理由は、融資が付きにくいことです。金融機関は、既存不適格や違法建築の物件を担保として評価しにくく、特に違法建築には融資をほぼ出しません。そのため買主は現金で買える層に限られます。加えて、違法建築は是正費用や行政指導のリスクを買主が警戒します。買った後に是正を求められれば費用がかかるため、その分価格に織り込まれます。とはいえ、これらは売れない理由ではなく、価格や買主層が限られる理由です。買主のタイプを理解すれば出口は見えます。難物件が売れる仕組みは再建築不可・接道に不安があるアパートの売却もあわせてご覧ください。

既存不適格の売却で注意すること

既存不適格は、合法的な建物であり、是正義務もないため、違法建築より売りやすいのが実情です。ただし、注意すべき点があります。

第一に、建て替え時には現行基準に合わせる必要があることです。今の建物はそのまま使えますが、建て替えると現行の容積率・建ぺい率・斜線制限などが適用され、同じ規模の建物を建てられないことがあります。買主はこれを気にするため、建て替え時にどうなるかを説明できるようにしておきます。第二に、融資が付きにくい場合があること。既存不適格の内容によっては融資が制限されるため、現金投資家も視野に入れます。既存不適格は「合法だが将来の建て替えに制約がある」物件として、正しく説明すれば買主の理解を得やすくなります。むしろ、既存不適格であることを隠さず、その内容を明快に示せる売主のほうが、買主に信頼されて話がまとまりやすくなります。買主が付きやすい物件の条件は買主が付きやすい一棟収益物件の条件を参考にしてください。

違法建築の売却で注意すること

違法建築は、既存不適格より慎重な対応が必要です。まず、違反の内容と是正の可否を確認します。よくあるのが、増築による建ぺい率・容積率オーバー、検査済証のない用途変更、無許可の改築です。違反部分を撤去・是正すれば適法になる場合は、是正して売るか、是正費用を織り込んで売るかを検討します。

是正が難しい場合でも、現況のまま売る道はあります。違法建築を承知で買う現金投資家や、再生を得意とする買取業者が買主になり得ます。彼らは、法的な制約を織り込んだうえで、今の家賃で採算が合うか、是正して価値を上げられるかを見て購入を判断します。売主にとっては安く見えても、その買主にとっては十分に妙味のある取引になることもあるのです。ただし、違法建築である事実は必ず告知します。隠して売ると、契約後に発覚した際、契約解除や損害賠償を求められるおそれがあります。是正の可否、是正費用、現況での価格を整理し、最も手残りが多くなる方法を選びます。買取という選択肢の価格の見方は買取業者に売る前に確認したい価格の根拠で解説しています。

売る前に押さえる3つの確認

既存不適格・違法建築の物件を売る前に、最低限おさえておきたい確認事項があります。ここを曖昧にしたまま売り出すと、後で話がこじれます。

第一に、既存不適格か違法建築かの区分。検査済証・図面・役所での確認で明確にします。この区分で、売りやすさも価格も変わります。第二に、是正の可否と費用。違法建築なら、違反部分を是正して適法にできるか、その費用はいくらかを確認します。第三に、告知すべき事実の整理。既存不適格・違法建築である事実、建て替え時の制約、是正の状況などを、買主に伝えられるようまとめておきます。この3点が整えば、買主との交渉も、価格の見立ても、格段にスムーズになります。査定に必要な資料や査定額が変わる理由は査定額に差が出る理由も参考になります。

価格の見方と買主層

既存不適格・違法建築の物件は、一般の物件より価格が下がります。特に違法建築は、是正費用や融資の付きにくさが価格に織り込まれ、大きく下がる傾向です。ただし、今の家賃で高い利回りが取れるなら、現金投資家には魅力になります。

買主層は、現金で買える投資家、再生・活用のノウハウを持つ買取業者、DIY再生系の投資家などに絞られます。これらの層は、法的な制約を承知のうえで、収益や再生の余地を見て購入します。価格は土地値も割り引かれるため、収益物件としての価値（今の家賃でどれだけ利回りが取れるか）を軸に見せると、買主の関心を引きやすくなります。土地の価値と収益の見方は土地値に近い築古アパートを売る時の考え方で詳しく扱っています。難物件に強い会社を選ぶことも重要で、会社選びの基準は収益物件の売却会社の選び方を参考にしてください。

売る前に確認すべきこと

既存不適格・違法建築の物件を売るなら、次を確認します。第一に、どちらに該当するかを明確にする。検査済証・図面・役所での確認で、既存不適格か違法建築か、違法ならどの部分がどう違反しているかを把握します。第二に、是正の可否と費用を検討する。是正で適法になり価値が上がるなら、その方向も選択肢です。第三に、現況で売る場合の価格と買主層を把握する。是正しない場合、どの買主層にいくらで売れそうかを確認します。

これらを整理したうえで、告知すべき事実を明確にして売り出すことが、トラブルのない売却につながります。難物件は、扱いに慣れた会社の力が特に効きます。既存不適格・違法建築の売却実績があり、現金投資家や買取業者とのつながりを持つ会社なら、適切な買主に届けられます。「売れない」と諦める前に、まず物件の状況を正確に把握し、可能性を探ることをおすすめします。

既存不適格・違法建築の物件は、扱う会社によって評価が大きく分かれます。こうした物件に不慣れな会社は「売れない」「大幅に安く」と見積もりがちですが、難物件の買主ネットワークを持つ会社なら、適切な買主に届けてより高く売れることがあります。一社の評価を鵜呑みにせず、実績のある会社にも相談することが大切です。査定額が会社で変わる理由は査定額に差が出る理由もご覧ください。諦めていた物件が、思っていた以上の価格で売れることも少なくありません。

よくあるご質問

出典建築基準法（既存不適格・接道・容積率等）／宅地建物取引業法（告知・契約不適合責任）／民法（契約不適合責任）。既存不適格・違法の判定や是正は自治体・個別事情により異なるため、役所の建築部局・宅地建物取引士にご確認ください。本記事は一般的な考え方を示すものです。