一棟アパートと一棟マンション｜福岡市でどちらが向くか

福岡市で一棟物件を検討するとき、木造・軽量鉄骨のアパートにするか、鉄筋コンクリート造のマンションにするかで迷う方は少なくありません。価格帯も管理の手間も違うため、比較の軸が定まらないまま検討が長引くこともあります。本記事では、両者の違いを構造・税務・管理・出口の4つの面から整理します。なお本記事は一般的な説明であり、個別の税額や融資条件は税理士・金融機関にご確認ください。

違いは構造から生まれる

一般に一棟アパートは木造や軽量鉄骨造の2〜3階建て、一棟マンションは鉄筋コンクリート造の3階建て以上を指すことが多く、明確な法律上の区分があるわけではありません。ただし、実務上の違いは構造を起点に整理すると分かりやすくなります。

この表で最も判断に効くのが、1行目の耐用年数です。ここから減価償却の期間が決まり、税引後の手残りに影響します。福岡市で一棟物件を買う際に見るべき数字は福岡市で一棟アパート・収益物件を買うなら最初に見るべき数字で整理しています。

法定耐用年数の違い

住宅用として使う場合の建物の法定耐用年数は、主に次のとおりです。

同じ鉄骨造でも、骨格材の肉厚が3ミリ以下なら19年、3ミリ超4ミリ以下なら27年と区分が分かれます。図面や建築確認の書類で構造を確認しないと、年数を取り違えることがあります。「軽量鉄骨だから何年」と決めつけず、肉厚まで確認してください。

中古で取得した場合は、法定耐用年数をそのまま使うのではなく、経過年数に応じた見積りを行います。法定耐用年数の全部を経過している場合は「法定耐用年数×20パーセント」、一部を経過している場合は「法定耐用年数－経過年数＋経過年数×20パーセント」という簡便法があります（いずれも1年未満切捨て・2年未満は2年）。築古の木造アパートで償却期間が短くなるのは、この計算によるものです。

手残りへの影響

耐用年数が短いほど、1年あたりの減価償却費は大きくなります。減価償却費は現金の支出を伴わない経費のため、保有期間中の所得を圧縮する働きがあります。築古の木造アパートが検討されるのは、この点が理由のひとつです。

ただし、償却が進むほど建物の帳簿価額は下がります。売却時の譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、この取得費は償却後の金額になります。つまり保有中に圧縮した分は、売却時の計算に戻ってくる面があるということです。保有中の手残りと売却時の税負担は、切り離さずに見る必要があります。譲渡所得の考え方は一棟アパート売却の譲渡税、税引後の手残りの見方は手残りを増やす考え方をご覧ください。

もうひとつ押さえておきたいのが、建物と土地の按分です。減価償却の対象になるのは建物部分だけで、土地は償却できません。売買契約書で建物価格が区分されていない場合、合理的な方法で按分する必要があり、その割合によって毎年の償却費が変わります。同じ価格の物件でも、按分の仕方で手残りの見え方が変わるため、契約前に確認しておきたい点です。

鉄筋コンクリート造は償却期間が長いため、1年あたりの償却費は小さくなります。その代わり、償却できる期間そのものが長く続きます。どちらが有利かは、保有期間と所得の状況によって変わるため、一律には決められません。

管理と修繕の手間

運営面では、共用設備の有無が大きな差になります。木造・軽量鉄骨のアパートは、外階段と外廊下が中心で、点検や保守の対象が限られます。一方、鉄筋コンクリート造のマンションでは、昇降機、機械式の駐車設備、給水のための設備などが加わることがあり、それぞれに定期的な点検と更新の費用が発生します。

修繕の性質も異なります。木造は外壁と屋根、給湯器などの設備更新が中心で、金額は比較的読みやすい範囲に収まります。鉄筋コンクリート造は外壁の補修や防水などの大規模修繕が周期的に必要となり、1回あたりの金額が大きくなります。どちらも修繕はかかりますが、一度に必要になる金額の規模が違うと理解してください。

入居者からの評価という面でも差が出ます。木造や軽量鉄骨の建物では、上下階や隣室の音が伝わりやすいと感じられることがあり、退去の理由になる場合があります。鉄筋コンクリート造は構造上その心配が小さい一方、価格帯が上がる分、賃料の水準も相応に求められます。どちらにも一長一短があるため、想定する入居者層と合わせて考えてください。この違いは、手元に置いておくべき資金の量にも関わります。アパート経営の収支の実際はアパート経営は福岡市で成り立つかで整理しています。

出口の違い

売却時に想定される買主も変わります。価格帯が相対的に低い一棟アパートは、個人の投資家が中心になりやすく、検討できる層が広がります。価格帯が上がる一棟マンションは、資産規模の大きい個人や法人が中心となり、買主の数は絞られる一方、収益性と管理状態が整っていれば評価されやすくなります。

どちらの場合も、評価の土台になるのは賃貸の実態です。各戸の賃料と入居状況、修繕の履歴、管理の体制——これらが整理されているかどうかで、査定の精度が変わります。査定額が会社によって違う理由は一棟アパートの査定価格が会社によって違う理由で解説しています。

木造アパートの売却で買主が見る点は木造アパート売却で買主が必ず見るポイント、一棟マンションの相場の見方は福岡市の一棟マンション相場もあわせてご覧ください。

福岡市で見るときの視点

福岡市では、区や最寄り駅、大学や勤務先への距離によって、求められる間取りが変わります。単身者向けの需要が中心の場所と、家族向けの需要がある場所では、同じ構造の建物でも入居のつきやすさが違います。構造の比較の前に、その立地でどんな入居者を想定するのかを決めておくと、判断がぶれません。

また、同じ区の中でも、幹線道路沿いか住宅地か、坂の上か平地かといった条件で評価は変わります。数字だけを見て決めるのではなく、現地で周辺の建物と募集状況を確認することをおすすめします。区ごとの見方は福岡市7区 収益不動産データブックもあわせてご覧ください。

築古を検討する場合は、耐震に関する基準の変遷にも目を向けてください。建築確認の時期によって適用された基準が異なるため、建築確認済証や検査済証で時期を確認します。福岡市の築古アパートを検討する際の見方は福岡市の築古アパート投資で整理しています。

検討時に確認したい書類

構造をめぐる判断は、書類で裏を取れます。最低限そろえたいのは次のものです。

1つ目は建築確認済証と検査済証です。いつの基準で建てられたか、確認どおりに完成しているかが分かります。2つ目は竣工図や構造図です。鉄骨造の骨格材の肉厚は、ここで確認します。3つ目は修繕の履歴です。外壁や屋根、給排水設備にいつ手を入れたかが分かると、今後の支出の見通しが立ちます。4つ目は各戸の賃料と入居状況の一覧で、収入の実態を把握するための資料です。

これらが揃わない物件は、判断できないという意味ではなく、不明な部分を前提条件として明示したうえで検討することになります。売る側にとっても同じで、書類が整理されている物件ほど、買主の判断が早くなり、価格の交渉でも根拠を示しやすくなります。修繕履歴が評価に与える影響は修繕履歴が査定額に与える影響で解説しています。

どちらが向くかの整理

向き不向きは、物件の優劣ではなく、投じられる資金と関わり方で決まります。

迷ったときは、何年持つつもりかを先に決めることをおすすめします。保有期間が決まれば、償却の効き方も、修繕をどこまで見込むかも、出口で誰に売るかも、順に定まっていきます。逆に保有期間が決まらないまま比較すると、条件の良し悪しだけを見比べることになり、結論が出にくくなります。売る側の立場でも同じで、買主が何年で回収を考えているかを想像すると、どこを整えておくべきかが見えてきます。

よくあるご質問