福岡市外の収益物件を売却する｜対応エリアと進め方

「福岡市内の会社に、市外の物件を相談してよいのか」——糟屋郡、大野城市、春日市、飯塚市などにお持ちの方から、こうしたお問い合わせをいただくことがあります。結論から申し上げると、当社の仲介売却は福岡県全域が対象です。ただし、市内の物件とまったく同じ進め方になるわけではありません。本記事では、市外の物件で何が変わり、何が変わらないのかを、順を追って整理します。

免許は地域を制限しない

はじめに、よくある誤解をひとつ解いておきます。不動産会社の免許には「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」がありますが、これは取引できる地域を分けるものではありません。

宅地建物取引業法では、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置して事業を営もうとする場合は国土交通大臣の免許、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置する場合はその事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならないと定められています。

つまり基準は事務所をいくつの都道府県に置いているかであって、営業できる範囲ではありません。福岡県知事免許の会社が県外の物件を扱うことも、法律上は妨げられていません。免許の有効期間は5年で、更新制です。

当社の場合、仲介売却は福岡市および福岡県全域を対象としています。自社買取については、再販まで責任を持つ性質上、福岡市7区を中心としています。「市外だから対応できない」ということはありません。

ただし、免許で制限されないことと、実務として力を発揮できることは別の話です。その地域の買主にたどり着けるか、賃貸の需要を説明できるか——ここが伴わなければ、売却は前に進みません。相談先を選ぶときは、免許の種類ではなく、この2点を確かめてください。

なお、仲介と買取で対象エリアが違うのには理由があります。仲介は買主を探す仕事なので、その地域に買主がいれば成立します。一方、自社買取は当社が保有して再販することになるため、市場と管理体制を把握している範囲に限っています。扱える範囲を広く見せることが、お客様の利益になるとは限らないという考え方です。仲介と買取の違いは仲介売却と自社買取はどちらが得かで解説しています。

市外で変わる4つのこと

とはいえ、進め方がまったく同じというわけではありません。実務で差が出るのは、次の4点です。

このうち、価格への影響が大きいのは2行目と4行目です。買主が融資を受けられるかどうかは、その物件の所在地が金融機関の営業エリアに入っているかに左右されます。検討したい人がいても、資金が用意できなければ話は進みません。

この点は、売り出す前に確かめておく価値があります。想定する買主が使えそうな金融機関がその地域を営業エリアに含んでいるか。含んでいないなら、現金で買える層に絞るのか、価格を調整するのか、方針が変わります。反応がないまま時間だけが過ぎる状態は、この確認を飛ばしたときに起こります。

4行目も重要です。市街化調整区域では建築に制限がかかることが多く、建て替えや用途変更の自由度が下がります。都市計画の区分は、その土地の使い道そのものを決めます。同じ市町村のなかでも、道路を挟んで区分が変わることがあるため、住所ではなく地番で確認してください。確認すべき条件は収益物件を買う前に確認すべき土地と建物の条件で整理しています。

変わらないこと

一方で、市内でも市外でも変わらないことがあります。評価の土台になるのは賃貸の実態だという点です。

各戸の賃料と入居状況、預かっている敷金、修繕の履歴、管理の体制。これらが整理されていれば、買主は収支を見積もれます。見積もれる支出は価格に織り込めますが、見積もれない支出は安全側に扱われます。資料が揃っているかどうかは、所在地よりも価格に効いてきます。

税金の扱いも変わりません。譲渡所得の計算、相続で取得した場合の取得費の引き継ぎ、消費税の判定——いずれも所在地によって規定が変わるものではありません。譲渡所得の考え方は一棟アパート売却の譲渡税、消費税は収益物件の売却にかかる消費税を整理するをご覧ください。

固定資産税・都市計画税も同じ仕組みです。ただし税率は市町村の条例によるため、金額そのものは自治体で異なります。仕組みは固定資産税・都市計画税が収益物件の収支に効く仕組みで解説しています。

地域ごとに見るところ

ひと口に福岡県内といっても、地域によって物件の性格は変わってきます。ご相談の多い地域について、確認したい観点を整理します。

共通しているのは、「その物件に住む人がどこから来るのか」を説明できるかという点です。福岡市への通勤圏なのか、地域内で完結する需要なのか。ここが整理されていれば、買主は入居の見通しを立てたうえで検討できます。

この説明は、感覚ではなく実績で示すのが確実です。現在の入居者がいつから住んでいるか、退去後にどのくらいで次が決まっているか。過去の入退去の記録が、そのまま需要の証明になります。レントロールの整え方はレントロール整理術をご覧ください。

市外物件の進め方

ここからは、実際の進め方を順に示します。まず資料を揃えるところからです。ここは物件の所在地に関係なく共通で、レントロール、賃貸借契約書、確定申告書、借入の返済予定表、固定資産税の納税通知書、建築確認済証・検査済証が中心になります。すべてが揃っていなくても構いません。あるものとないものを分けて示せば、その前提で試算を進められます。

次に土地の条件を確認します。都市計画区域の区分、用途地域、接道の状況。これらは物件所在地の市町村役場で調べられます。市外の場合、この確認先が福岡市ではなく、別の窓口になるという点だけが違いです。役所によっては電話や郵送でも回答してもらえるため、遠方でも進められます。

そのうえで買主層を想定します。地元の投資家が中心になるのか、県外の法人まで広がるのか。この見立てによって売り方が決まります。買主の広がりが限られる場合は、価格の設定と募集の方法を変える必要があります。広く公開して反応を待つのか、想定される買主に直接あたるのか——そこで進め方が分かれます。

現地の確認については、遠方にお住まいでも進められます。写真と図面で状況を共有し、必要な範囲で現地を見る形です。「一度も現地に行けないから売れない」ということはありません。

むしろ、遠方にお住まいの方ほど早めに動く意味があります。空室や修繕の状況を把握しにくく、管理会社からの報告だけで判断することになるためです。現地を見る機会が少ないまま年数が経つと、実態と認識がずれていきます。売るかどうかを決める前に、まず今の状態を数字で確認するところから始めてください。

相続で取得した物件であれば、期限も意識しておく必要があります。相続税の申告・納付は原則として相続の開始を知った日の翌日から10か月以内で、相続登記も申請が義務化されています。遠方の物件は手続きに時間がかかりやすいため、早い段階で全体像を把握しておくと安心です。相続した物件の整理は税理士に相談する前に整える資料で解説しています。

相談先の選び方

市外の物件について、どこに相談すべきか迷う方もいらっしゃいます。判断の軸は2つです。

1つ目は、収益物件の評価ができるかです。自宅の売買と収益物件の売買では、見る数字が違います。賃料から運営費を引いた収益で価格を考えられるかどうかが分かれ目になります。査定額が会社によって違う理由は一棟アパートの査定価格が会社によって違う理由で解説しています。

2つ目は、その地域の買主にたどり着けるかです。地元の事業者が中心になる地域では、その層への接点が要ります。市内の会社に相談する場合も、どういう買主を想定しているのかを聞いてみてください。「地元の投資家か、県外の法人か、それとも買取か」——ここに答えられるかどうかで、実際に動けるかが見えます。

あわせて、複数社に聞く場合は同じ資料を渡してください。渡した情報が違えば、返ってくる査定額も比べられません。レントロールと固定資産税の納税通知書、借入の残高がわかる書類——この3点が揃っていれば、どの会社も同じ土俵で試算できます。金額の差ではなく、その金額を出した理由の差を見比べてください。根拠を説明できる会社であれば、条件が動いたときにも相談できます。

なお、福岡県外の物件については、当社では信頼できる同業他社をご紹介する形で対応する場合があります。扱える範囲を正直にお伝えすることも、相談先を選ぶ材料になると考えています。

よくあるご質問