収益物件を買う前に確認すべき土地と建物の条件

複数の物件資料を見比べるとき、まず目が行くのは利回りです。ただ、購入後に問題になるのは利回りではなく、その土地と建物が抱えている制約であることが少なくありません。しかも、その制約の多くは資料の表面には出てきません。本記事では、契約する前に確認しておきたい条件を、順を追って整理します。なお、個別の物件の判定は建築士・行政の窓口にご確認ください。

道路に接しているか

最初に確認しておきたいのが、接道の状況です。建築基準法では、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定められています。

ここでいう道路とは、原則として幅員4メートル以上のものを指します。地方の気候や風土の特殊性、土地の状況により必要と認めて指定された区域内では6メートルとされることもあります。

これらの要件を満たさない土地では、原則として建物を建てられません。今建っている建物を取り壊すと、次が建てられない——いわゆる再建築不可の状態です。建物が現に建っていても、それが将来にわたって保証されているわけではありません。建てられた当時は問題がなかったものの、その後の分筆や道路の状況の変化によって、現在は要件を満たさなくなっているという土地もあります。

後退が必要になる道路

幅員4メートル未満でも、道路として扱われるものがあります。都市計画区域の指定などによりこの章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます。いわゆる2項道路です。

この場合、その中心線からの水平距離2メートルの線が、その道路の境界線とみなされます。つまり建て直しの際には、その線まで敷地を後退させる必要があります。片側が崖地や川、線路敷地などに沿う場合は、その境界線から道の側に水平距離4メートルの線が境界線とみなされます。

後退した部分には建物を建てられません。敷地面積が実質的に減り、建てられる建物の規模も小さくなるということです。現況の建物と同じ規模を前提に収支を組んでいると、建て替えの段階で計算が合わなくなります。

後退が必要になるかどうかは、前面道路の種別で決まります。物件資料に「私道」「位置指定道路」「2項道路」といった記載があれば、その内容を確認してください。記載がない場合も、ないから大丈夫という意味にはなりません。役所の道路管理課で、前面道路が建築基準法上のどの道路にあたるのかを調べられます。

また、私道の場合は持分の有無も確認します。持分がなければ、通行や掘削について所有者の承諾が必要になることがあります。給排水管の引き直しやガスの引込みで工事が必要になったとき、承諾が得られずに進まないという事態が起こり得ます。買う前に、承諾書の有無まで確認しておくと安全です。

既存不適格という状態

建築時点では適法だったものの、その後に規定が変わり、現行の規定に適合しない部分を持つ建物があります。建築基準法では、規定の施行または適用の際に現に存する建築物やその敷地がこれらの規定に適合しない場合、その建築物に対しては当該規定を適用しないとされています。

違法建築ではありません。既存不適格と呼ばれる状態で、そのまま使い続けることは認められています。ただし、建て替えるときは現行の規定に従うことになります。建ぺい率や容積率、斜線制限、日影規制などが変わっていれば、同じ規模では建てられません。

築年数の古い物件では、この状態にあることが珍しくありません。とくに、建ぺい率や容積率に余裕がない敷地いっぱいに建てられた建物では、注意が必要です。判断のためには、建築確認済証、検査済証、竣工図で建築時の状況を確認し、現行の規定と照らす必要があります。構造による違いは一棟アパートと一棟マンションの比較で整理しています。

確認する項目

契約前に確認しておきたい項目を整理します。

このうち、とくに軽視されやすいのが検査済証です。建築確認は受けたものの完了検査を受けていない建物では、金融機関の融資が受けにくくなることがあります。買主の選択肢が狭まるということは、出口で価格に影響します。

越境も同様です。隣地の塀や屋根がこちらの敷地に入っている、あるいはその逆——どちらの場合も、売却時に是正や覚書が求められることがあります。買うときに気づかなければ、売るときに自分が対応することになります。

どこで調べられるか

確認は、購入を決める前に自分でも進められます。物件の所在地がわかれば、多くは役所で調べられます。

仲介会社が重要事項説明で説明する内容と重なりますが、説明を受けるのは契約の直前です。その段階で問題に気づいても、検討をやり直す時間はありません。関心のある物件が絞れた段階で、先に自分で確認しておくと判断が落ち着きます。

とくに上下水道は見落とされがちです。前面道路の下を通っている管が公設か私設かによって、更新や修繕の負担が変わります。私設管であれば、共同で使っている他の所有者との調整が必要になることがあります。

賃貸としての条件

建物と土地の条件に加えて、賃貸経営としての条件も見ます。ここは資料に出ている数字を、そのまま信じないという姿勢が必要です。

満室想定の利回りは、すべての部屋が資料どおりの賃料で埋まった場合の数字です。現在の入居状況と、実際に受け取っている賃料を、レントロールと通帳で確認してください。募集中の部屋がどのくらいの期間空いているのかも重要です。

また、契約の内容も確認します。定期借家契約なのか普通借家契約なのか、更新の時期はいつか、敷金はいくら預かっているか。敷金の返還義務は所有者に引き継がれます。レントロールの整え方はレントロール整理術で解説しています。

サブリース契約が付いている場合は、その内容を必ず読んでください。賃料の改定条項、解約の条件、原状回復の負担——契約の内容によって、想定していた収支と実際が変わります。サブリース付き物件の扱いはサブリース中のアパートは売却できるかで整理しています。

管理の体制も見ておきたい点です。誰が日常の管理をしているのか、清掃や点検の頻度はどうか、退去時の原状回復はどう処理されているか。管理委託契約の内容によっては、購入後に引き継ぐ条件がそのまま残ります。管理会社を変えたい場合、解約の予告期間が定められていることもあります。

現地も、できれば時間帯を変えて複数回見てください。日中は静かでも、夜間の様子は違うことがあります。ゴミ置き場の状態、自転車置き場の使われ方、共用部の掲示物——こうしたものから、入居者の層や管理の質が見えてきます。数字に表れない部分ですが、退去のしやすさに影響します。

条件をどう受け止めるか

ここまで挙げた項目に当てはまる物件が、すべて避けるべきというわけではありません。再建築不可の土地でも、隣地を取得できれば解消することがあります。既存不適格でも、そのまま使い続ける前提であれば運用は成り立ちます。

問題は、条件を知らないまま買うことです。知っていれば価格に織り込めますし、出口の想定も変わります。知らなければ、売却の段階で買主から指摘され、想定と違う価格を受け入れることになります。

つまり判断の基準は「良い物件か悪い物件か」ではなく、その条件を把握したうえで、その価格が見合っているかです。条件のある物件は、その分だけ価格が抑えられているはずです。抑えられていないのであれば、それは条件が価格に反映されていないということになります。

この見方は、売る側に立ったときも同じです。自分の物件に条件があるなら、それを隠すのではなく、先に開示したうえで価格を組み立てるほうが結果的に話が早く進みます。買主は必ず調べますし、後から出てくれば交渉の材料になります。最初から示されていれば、その前提で検討してもらえます。

実際、資料が整理されている物件ほど、買主の判断は早くなります。調べる手間が減り、想定できない支出の余地が小さくなるためです。条件そのものより、条件がわからないことのほうが価格を下げます。売却を考えるなら、この点を意識して準備を進めてください。

よくあるご質問