事故物件・トラブル履歴がある収益物件を売る方法

所有する収益物件で、入居者が亡くなった、あるいは過去にトラブルがあった——こうした「事故物件」「心理的瑕疵のある物件」を、売却できるのか不安に思うオーナーは少なくありません。結論から言えば、正しく告知したうえで売却は可能です。買主が限られ価格は下がりますが、出口はあります。本記事では、事故物件・トラブル履歴のある収益物件を売る際の告知のルールと、売却の方法を整理します。正しい手順を知れば、過度に不安になる必要はありません。なお本記事の内容は一般的な目安であり、個別の判断・告知の要否は宅地建物取引士・専門家にご確認ください。

事故物件・心理的瑕疵とは

「事故物件」に法律上の明確な定義はありませんが、一般に、過去に人の死などがあり、買主・借主が心理的に敬遠する事情のある物件を指します。これを不動産取引では心理的瑕疵と呼びます。建物や設備の物理的な欠陥（雨漏りなど）とは異なり、「気持ちのうえで住みたくない」と感じさせる事情のことです。目に見える傷ではないぶん、どこまでが問題になるのかが分かりにくく、オーナーが判断に迷いやすいのが特徴です。

心理的瑕疵にあたる事情がある場合、売主や不動産会社には、買主にそれを伝える告知義務があります。ただし、すべての「人の死」が告知対象になるわけではありません。どこまで告知すべきかは判断が難しいため、国土交通省が2021年にガイドラインを公表し、実務の目安が示されました。まずは、自分の物件の事情が告知対象にあたるのかを正しく理解することが出発点です。

収益物件（アパート・マンション）の場合、心理的瑕疵は建物全体ではなく、原則として事案のあった住戸に関わる問題として扱われます。ただし、社会的な影響が大きい事案では、建物全体の評価に影響することもあります。オーナーとして気になるのは「この一室のことで、物件全体が売れなくなるのか」という点ですが、多くの場合、収益物件は建物全体の収益力で評価されるため、一室の事情が価格に与える影響は、区分マンション1戸を売る場合よりは限定的です。とはいえ、告知義務は当該住戸について果たす必要があります。

告知が必要な範囲（国交省ガイドライン）

このガイドラインでは、告知の要否について次のような考え方が示されています。

つまり、老衰や病気による自然死、日常生活の中での不慮の死は、原則として告知は不要とされています。一方、自殺・他殺・事故死や、特殊清掃が必要になったような場合は、告知の対象です。また、ガイドラインでは、賃貸借の場合はおおむね3年が経過すれば告知不要とする目安が示されていますが、売買の場合は期間による明確な線引きがなく、原則として告知が必要とされています。加えて、買主から尋ねられた場合や、社会的な影響が大きい事案は、期間にかかわらず告知が求められます。判断に迷う場合は、必ず宅地建物取引士に確認してください。

告知の「範囲」も実務では悩ましい点です。どの程度詳しく伝えるべきか、いつの事案まで遡るべきか、といった判断は、事案の内容や社会的な受け止め方によって変わります。過度に詳細を伝える必要はありませんが、買主が「知っていれば買わなかった／価格が違った」と考えるような重要な事実は、必ず伝えなければなりません。この線引きは個人で判断せず、宅地建物取引士に事案を説明し、告知すべき内容と表現を相談したうえで進めるのが安全です。誠実かつ適切な告知は、売主を守る盾にもなります。

価格はどのくらい下がるか

心理的瑕疵のある物件は、一般に価格が下がります。ただし、下落の程度は一律ではなく、事案の内容、発生からの経過期間、立地や需要によって変わります。深刻な事案ほど、また発生から間もないほど、影響は大きくなる傾向です。

一方で、賃貸需要の強いエリアや、収益物件として利回りが取れる物件は、価格が下がったぶん高利回りになるため、投資家にとってはむしろ魅力になることもあります。事故物件を専門的に扱う投資家は、心理的瑕疵を承知のうえで、収益や再生の余地を見て購入します。価格が下がること自体を悲観するより、「下がった価格で買いたい」という買主層に的確に届けることが大切です。収益物件としての価格の見方は空室率が高いアパートを売る時の価格の見方、土地としての価値も含めた考え方は土地値に近い築古アパートを売る時の考え方が参考になります。

また、時間の経過も価格に影響します。事案から間もない時期は敬遠されやすく価格も下がりますが、年月が経ち、その後に別の入居者が問題なく住んでいるといった実績が積み重なると、心理的な抵抗は薄らいでいきます。早く手放す必要がなければ、賃貸を回復させて一定の期間をおいてから売る、という選択で価格の下落を抑えられることもあります。事情と急ぎ具合に応じて、「早めに売る」か「時間をおく」かを含めて検討するとよいでしょう。

事故物件を売る方法

事故物件・心理的瑕疵のある収益物件を売る方法は、主に次のとおりです。

最も手早いのが買取です。事故物件を扱う買取業者なら、告知を前提に現況のまま買い取るため、早く・内密に手放せます。価格は市場より控えめになりますが、周囲に知られず処分したい場合や、心理的な負担を早く手放したい場合に向きます。投資家への仲介は、利回りで採算が取れる物件なら、心理的瑕疵を承知の投資家に市場に近い価格で売れることもあります。また、賃貸の場合はおおむね3年の経過で告知不要の目安になるため、賃貸を回復させて時間をおいてから売るという選択もあります。内密に進めたい場合の方法は入居者に知られず売却する方法、買取の価格の見方は買取業者に売る前に確認したい価格の根拠で解説しています。

売却前に整えておくこと

事故物件を少しでも有利に、トラブルなく売るために、事前に整えておきたいことがあります。

第一に、原状回復。特殊清掃が必要だった場合はきちんと行い、可能ならリフォームで室内の印象を整えます。物理的にきれいになっていれば、買主の心理的な抵抗も和らぎます。第二に、告知事項の整理。いつ・何があったのか、どう対応したのかを正確にまとめておくと、買主への説明が誠実に行え、信頼につながります。第三に、買主層を絞る。一般の実需層より、心理的瑕疵を承知で収益を見て買う投資家に的を絞るほうが、話が早くまとまります。これらを整えておくことで、価格の下落を最小限に抑えつつ、トラブルのない売却に近づけます。空室を埋めて収益を整える考え方は空室が多いアパートの売却も参考になります。

トラブル履歴がある物件の扱い

人の死以外にも、収益物件には「トラブル履歴」が売却の懸念になることがあります。入居者との深刻なトラブル、近隣との紛争、過去の訴訟、反社会的勢力の入居歴などです。これらも、買主の判断に重要な影響を与える事情であれば、告知が求められることがあります。

大切なのは、人の死と同様、買主の判断に影響する重要な事実は、隠さず伝えることです。特に、現在も継続しているトラブル（係争中の紛争、問題のある入居者など）は、買主が引き継ぐことになるため、明確に伝える必要があります。逆に、すでに解決した過去のトラブルは、影響の程度によって告知の要否が変わります。判断が難しいため、宅地建物取引士に相談し、告知すべき範囲を確認したうえで売却を進めてください。会社選びの基準は収益物件の売却会社の選び方を参考にしてください。誠実な情報開示は、面倒に見えて、最も安全な売却の進め方です。

事故物件やトラブル履歴のある物件の売却は、精神的にも負担が大きいものです。「どこに相談すればいいか分からない」「知られたくない」という思いから、一人で抱え込んでしまうオーナーも少なくありません。しかし、こうした物件を扱った経験のある不動産会社に相談すれば、告知の範囲から売り方、価格の見立てまで、事情に配慮しながら整理してもらえます。デリケートな案件だからこそ、秘密を守り、親身に対応してくれる相手を選ぶことが大切です。まずは信頼できる会社に、状況を打ち明けるところから始めてみてください。

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