売却前の境界と測量｜筆界と所有権界の違い・越境の扱い

売却前の境界と測量とは、売る土地の範囲を確定させ、隣地との間に争いがないことを買主に示すための準備をいいます。収益物件の売却では、建物や賃料に目が向きがちですが、実際に決済直前で止まる原因の多くはここにあります。本記事では、筆界と所有権界の違い、測量が要る場面と要らない場面、越境の扱いを、条文にもとづいて整理します。なお、個別の判断は土地家屋調査士にご確認ください。

筆界と所有権界は、別のものです

不動産登記法は、筆界を次のように定義しています。表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう、と。

ここから分かるのは、筆界は登記された時点で決まった公法上の線だということです。隣の方と「ここを境にしましょう」と話し合っても、筆界そのものは動きません。

一方、所有権界は私法上の線です。長年の占有や、当事者間の合意によって、筆界とずれることがあります。塀が昔から少しずれた位置に建っている、といった状態です。

売却の実務で厄介なのは、この2つがずれている場合です。買主にとっては、自分が買う範囲がどこまでなのかが不明確になります。金融機関の担保評価にも影響するため、融資が付きにくくなることがあります。

測量には、いくつか段階があります

「測量」とひとことで言っても、何をどこまでやるかで費用も期間もまったく違います。売却の相談では、ここが噛み合わないまま話が進むことがあります。

収益物件の売買では、買主や金融機関から境界確定測量の図面を求められることが多くなります。現況測量だけでは、隣地との間に争いがないことを示せないためです。

期間は、隣地の数と、道路に接しているかどうかで変わります。とくに官民境界の確定は、行政の手続きが入るため時間がかかります。売却を考え始めた段階で着手しておくと、売買契約から決済までの日程に無理がなくなります。

境界標と測量の費用は、誰が負担するのか

民法は、土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができるとしています。

そして、境界標の設置及び保存の費用は相隣者が等しい割合で負担するとしたうえで、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担すると定めています。

また民法は、土地の所有者は隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者にその枝を切除させることができるとしています。越境が枝の問題であれば、この規定が手がかりになります。

越境は、あること自体より扱い方が問題です

屋根の庇、樋、ブロック塀、給排水管、樹木の枝。古い物件ほど、隣地との間で何かが越えている、あるいは越えられていることがあります。

買主が気にするのは、越境があるかどうかよりも「将来どうなるのか」が決まっているかです。そこで実務で使われるのが越境の覚書です。書いておく内容は、おおむね次のようになります。

• どこに、何が、どの程度越境しているか（図面と写真で特定する）
• 現状のままで問題としない旨
• 建て替えや大規模修繕の際には解消すること
• 所有者が変わった場合も、この内容を引き継ぐこと

覚書があれば、買主は将来の見通しを立てられます。逆に何も取り決めがないまま引き渡すと、買主が新たな所有者として隣地と一から交渉することになります。そのリスクは、価格の引き下げや契約の見送りという形で返ってきます。

なお、越境の解消を売主の負担で行うかどうかは交渉次第です。すべてを解消してから売るのが理想ですが、隣地の協力が得られない場合もあります。解消できないなら、その事実と対応の方針を明らかにして売る。隠して進めるのが最もよくありません。

隣地と話がつかないときの筆界特定

立会いを求めても応じていただけない、境界の位置で意見が食い違う。そうした場合の制度が、不動産登記法の筆界特定です。

同法は、土地の所有権登記名義人等は、筆界特定登記官に対し、当該土地とこれに隣接する他の土地との筆界について、筆界特定の申請をすることができるとしています。

訴訟と比べると、手続きの負担は軽くなります。ただし、これは筆界を明らかにする制度であって、所有権の範囲を確定するものではありません。所有権について争いがあるなら、別の手続きが必要になります。

また、申請から特定までには相応の時間がかかります。売却の日程が決まってから始めるのでは間に合わないことが多いため、隣地との関係に不安がある場合は早めに着手してください。

なお、立会いに応じていただけない理由が、必ずしも争いとは限りません。高齢で外出が難しい、相続が済んでおらず誰が所有者か定まっていない、遠方に住んでいて連絡が取りにくい。こうした事情のほうが多いのが実情です。まず理由を確かめてください。相続が未了なら、その方に相続登記を進めていただく必要があり、そこから時間がかかります。感情的な対立でなければ、土地家屋調査士に間に入っていただくことで進むことが少なくありません。

相続した物件は、とくに注意が要ります

ご自身で買った物件なら、購入時の測量図が残っていることがあります。しかし相続した物件では、資料がどこにあるか分からない、そもそも作られていない、という状態が珍しくありません。

古い土地では、登記されている面積と実際の面積が一致しないこともあります。この差が大きいと、価格の前提が変わります。面積が登記より小さければ、想定していた金額に届きません。

さらに、境界の記憶を持っていた方が亡くなっていると、確認に手間がかかります。隣地も代替わりしていれば、双方とも経緯を知らない状態で立会いをすることになります。

相続した物件を売る場合は、登記の名義変更と並行して、測量図の有無を確認しておいてください。相続登記そのものの期限は相続登記の義務化とはで整理しています。

売買契約で、境界はどう扱われるか

境界の問題は、売買契約の条項としても表れます。どう書かれているかで、引き渡し後に誰が責任を負うかが変わります。

まず境界明示です。売主が引き渡しまでに現地で境界を示す、という約束が入ることが一般的です。境界標が失われている場合は、これを果たすために復元が必要になります。「あるはず」で契約して、いざ現地に行ったら見当たらない、という事態は避けてください。

次に面積の基準です。登記された面積で取引するのか、実測した面積で取引するのかを決めます。実測を基準にする場合、登記との差が出たときに代金を精算するかどうかも、あわせて取り決めます。ここが曖昧だと、決済直前で金額の話が蒸し返されます。

さらに契約不適合責任の範囲です。引き渡し後に境界の争いが判明した場合、売主がどこまで責任を負うのかを定めます。事業者が買主の場合と、個人が買主の場合とで扱いが変わることもあります。

いずれも、契約書に署名する前に内容を理解しておく必要がある部分です。分からないまま押印しないでください。不明な点は、その場で仲介会社にご確認ください。

売却前に、確認しておくこと

どこまで準備するかは物件によって変わります。まず現状を把握するところから始めてください。

6を最後に置いているのは、必要な準備が買主によって変わるからです。収益物件として投資家に売る場合と、更地にして建て替える事業者に売る場合とでは、求められる精度が違います。先に測量を発注してから「そこまでは不要だった」となるのは避けたいところです。

古い測量図が使えるとは限らない

測量図があっても、作成された時期によっては現在の基準と合わないことがあります。座標の基準や測量の精度が当時と異なるためです。

また、図面があっても現地に境界標が残っていなければ、実際にどこが境なのかを示せません。図面と現地の両方が揃ってはじめて意味を持ちます。お手元に図面がある場合も、現地の確認は行ってください。

古い物件の売却で確認すべき点は築古アパートの出口戦略でも整理しています。解体して更地にする場合は、境界の確定がより重要になります。判断の考え方は老朽アパートは解体して更地で売る方が得かをご覧ください。

よくあるご質問