福岡市のワンルームマンションを売る｜価格の見方と出口の考え方

ワンルームマンションとは、居室が一室で構成された住戸のことで、投資用として一戸単位で売買されることの多い区分所有のマンションです。福岡市でお持ちの一戸を売ろうとしたとき、多くの方がまず「いくらで売れるのか」で迷われます。ところが区分の一戸は、同じ建物の同じ間取りでも、入居中か空室か、賃料がいくらか、管理の状態がどうかで値の付き方が変わります。本記事では、価格の見方と売却前に確認する順番を整理します。なお、個別の税額は税理士にご確認ください。

ワンルームの価格は、二つの見方で決まる

区分の一戸の価格には、大きく二つの見方があります。ひとつは賃料から逆算する見方、もうひとつは近隣で実際に売れた価格から見る見方です。どちらを主に置くかは、その部屋が入居中か空室かで変わります。

入居中の部屋は、買主にとって「買った翌月から賃料が入る資産」です。そのため、年間の賃料収入を利回りで割り戻して価格を考えます。年間賃料が同じでも、買主が求める利回りが高ければ価格は下がり、低ければ上がります。

空室の部屋は、住むために買う人も検討できます。この場合は、近隣で似た条件の住戸がいくらで売れたかが基準になります。実際の取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）で、地区・面積・築年を指定して無料で確認できます。

入居中と空室で、買主が入れ替わる

入居中のまま売る形は、オーナーチェンジと呼ばれます。買主は投資家で、見るのは賃料と利回り、そして賃借人がいつから住んでいるかです。室内を見られないことが多いため、原状回復の程度が読めない分を価格に織り込んで検討されます。

空室の場合は、自分で住むために買う人も候補に入ります。この層は室内の状態と設備を実際に見て判断するため、清掃や小修繕が価格の印象を左右します。一方で、空室のまま長く売れないと、その間の管理費と修繕積立金は所有者の負担です。

どちらが有利かは一律に決まりません。賃料が今の相場より高い状態で入居が続いているなら、そのまま売るほうが有利に働くことがあります。逆に相場より低い賃料で長く据え置かれているなら、退去を待って空室で売るほうが結果的に高くなる場合もあります。

賃料から価格を逆算するとき、何を確かめるか

入居中の部屋を賃料から逆算するとき、多くの資料では「年間賃料 ÷ 利回り」で価格が示されます。この式自体は単純ですが、分子と分母のどちらにも注意が要ります。

分子の年間賃料は、いま実際に入っている賃料です。ここで確かめたいのは、その賃料が今から募集して付く水準かどうかです。長く住んでいる方の賃料が据え置かれている場合、退去後は下がる可能性があります。買主も同じ計算をするため、賃料が相場より高いと見られれば、その分を割り引いて検討されます。

分母の利回りは、買主が求める水準です。これは物件の条件だけでなく、その時点で買主が借りられる金利にも左右されます。金利が上がれば、同じ賃料でも買える価格は下がります。相場の数字を鵜呑みにせず、いま実際にいくらで売れているかを取引価格情報で確かめてください。

なお、賃料から逆算した価格と、近隣の取引事例から見た価格が大きくずれることがあります。その場合、どちらが正しいというより、売り方によって買主が変わる余地があると考えたほうが実態に合います。両方の数字を出したうえで、どちらの買主に向けて売るかを決めます。

売却にかかる費用と、手残りの考え方

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。差し引かれるものを先に把握しておくと、いくらで売れば目的を果たせるかが決まります。

• 仲介手数料（仲介で売る場合）
• 印紙税（売買契約書に貼付するもの）
• 抵当権抹消の登記費用（借入が残っている場合）
• 借入の残債の返済
• 譲渡所得税・住民税（売却益が出た場合）
• 精算するもの（管理費・修繕積立金・固定資産税の日割り、賃借人の敷金の引き継ぎ）

とくに見落とされやすいのが、賃借人からお預かりしている敷金です。入居中のまま売る場合、敷金は新しい所有者へ引き継ぐことになるため、売買代金の精算で調整します。手元に入る金額を考えるときは、この分も織り込んでおいてください。

費用の全体像は福岡市の不動産売却でかかる費用で詳しく整理しています。

所有期間5年で、税率が変わる

売却益には譲渡所得税がかかります。税率は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間で分かれます。所有期間が5年以下なら短期譲渡所得で30％（住民税9％）、5年を超えると長期譲渡所得で15％（住民税5％）です。いずれも復興特別所得税が別に加わります。

注意していただきたいのは、この5年が「売った日」ではなく「売った年の1月1日時点」で数えられる点です。取得から5年が経っていても、年の初めの時点で5年に届いていなければ短期の扱いになります。

築年数は、買主の融資を通じて価格に効く

区分マンションは、築年数が進むほど買主が融資を受けにくくなる傾向があります。金融機関は建物の法定耐用年数を目安のひとつにしており、鉄筋コンクリート造の住宅用建物は47年とされています。

買主が借りられる期間が短くなると、毎月の返済が重くなり、その分だけ買える価格が下がります。つまり築年数は、部屋そのものの価値というより、買主の資金調達を通じて価格に効いてきます。売り出す時期を考えるときは、この点も含めて見ます。

管理の状態は、価格の説得力になる

区分マンションは、専有部分だけでなく建物全体の管理状況が価格に影響します。修繕積立金が計画に対して十分に積まれているか、大規模修繕がいつ実施されたか、滞納がどの程度あるか。これらは管理組合の資料で確認できます。

• 直近の管理組合の総会議事録と決算資料
• 長期修繕計画と、これまでの修繕の実施時期
• 修繕積立金の残高と、今後の値上げ予定
• 管理費・修繕積立金の滞納の状況
• 賃貸に関する管理規約の定め（用途の制限がないか）

これらが整っている物件は、買主が判断しやすくなります。逆に資料が揃わないと、買主は不確実な部分を価格から差し引いて考えます。売却を決めたら、早めに管理会社へ請求しておくと進行が滞りません。

売る前に確認する順番

やみくもに動くより、確認の順番を決めたほうが早く進みます。次の順で見ていくと、判断に必要な材料が揃います。

1と2は、確認が遅れると手残りが数十万円単位で変わることがあります。とくに購入時の資料は、時間が経つほど見つけにくくなります。売ると決める前でも、先に探しておいて損はありません。福岡市外の物件をお持ちの場合の進め方は福岡市外の収益物件を売却するで整理しています。

売り出す時期をどう決めるか

「いつ売るのが得か」は、市況だけでは決まりません。ご自身の側の条件が、市況と同じかそれ以上に効いてきます。次の三つが揃うタイミングを探すのが現実的です。

ひとつめは税です。年の初めの時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わるため、境目が近いなら試算して比べる価値があります。ふたつめは借入です。売却代金で残債を完済できるかどうかで、選べる売り方が変わります。みっつめは入居の状況です。退去の予定があるなら、空室で売るか、次の方を入れてから売るかを先に決めておきます。

この三つがぶつかることもあります。たとえば「税では待ったほうがよいが、退去が決まっていて空室期間が延びる」といった場合です。そのときは、どちらの影響が大きいかを金額にして比べます。感覚で決めず、両方を数字にしてから選んでください。

一戸だけを売るか、まとめて整理するか

ワンルームを複数お持ちの場合、一戸ずつ売るか、まとめて見直すかで進め方が変わります。一戸ずつなら、条件の良い部屋から順に売る選択ができます。一方、相続や資産の組み替えを見据えているなら、全体をどうするかを先に決めたほうが、結果的に手間も税負担も抑えられることがあります。

相続で取得した物件を売る場合は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。期限があるため、相続後の売却では時期の設計が手残りに直結します。関連する考え方は相続した空き家を売るや相続対策と不動産もあわせてご覧ください。

つまずきやすい三つの場面

ワンルームの売却でご相談が多いのは、価格そのものよりも進め方でつまずく場面です。あらかじめ知っておくと、避けられるものがほとんどです。

ひとつめは、残債が売却価格を上回る場面です。借入の残高が売却代金を超えると、差額を自己資金で埋めない限り抵当権を外せず、引き渡しができません。返済予定表で残高を確認し、価格の見込みと突き合わせるのは、売ると決める前にやっておく作業です。差額が出る場合でも、時期をずらす、他の資産と合わせて考えるなど、取れる手はあります。

ふたつめは、管理組合の資料が出てこない場面です。買主は修繕積立金の状況や滞納の有無を確認したうえで判断します。資料の取り寄せに時間がかかると、その間に買主の関心が離れることがあります。管理会社への請求は、売り出しと同時ではなく、その前に始めてください。

みっつめは、賃借人への対応です。入居中のまま売る場合、賃貸借契約はそのまま引き継がれるため、賃借人に退去していただく必要はありません。ただし所有者が変わることは通知が必要になります。賃借人に不安を与えない伝え方は、管理会社と相談しながら進めます。売却を知られたくない事情がある場合は、その旨を最初にお伝えください。進め方を変えられます。

仲介と買取、どちらで売るか

売り方は大きく二つに分かれます。仲介は不動産会社が買主を探す方法で、買主を広く募れる分、価格は伸びやすくなります。一方で買主が見つかるまでの期間が読みにくく、その間の管理費や修繕積立金は所有者の負担です。

買取は不動産会社が直接買い取る方法です。買主を探す工程がないため期間が読みやすく、広告を出さずに進められます。価格は仲介より控えめになる傾向がありますが、期限がある場合や、賃借人・近隣に知られずに進めたい場合には向いています。

どちらが良いかは、価格と期間と秘密の保持のうち、何を優先するかで決まります。両方の見込みを並べてから選んでいただくのが確実です。当社では仲介による売却は福岡県全域、自社買取は福岡市7区を中心にご対応しています。

よくあるご質問