テナントビルを売却する時に見られる評価軸

一棟のテナントビルや店舗併用の建物を売却するとき、住宅系の収益物件と同じ見方では判断を誤ります。賃料の水準も、契約の中身も、そして買主の顔ぶれも違っているためです。本記事では、テナントビルを評価するときに見るべき軸を、順を追って整理します。なお、個別の契約や税務の判定は弁護士・税理士にご確認ください。

住宅系との違い

はじめに、どこがどう違うのかを整理しておきます。

このうち1行目は、売却時の実務に直接ひびいてきます。テナント賃料は課税売上として積み上がるため、規模によっては売主が課税事業者になっていることがあります。その場合、建物部分の譲渡に消費税がかかります。詳しくは収益物件の売却にかかる消費税を整理するをご覧ください。

契約の中身が価値を決める

テナントビルの評価では、建物の状態と同じくらい契約の中身が効きます。買主が見ているのは、現在の賃料そのものよりも、その賃料がいつまで、どういう条件のもとで続くのかという点です。

普通建物賃貸借では、貸主による更新拒絶の通知や解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければすることができないとされています。判断にあたっては、双方が建物の使用を必要とする事情のほか、従前の経過、利用状況、建物の現況、立退料などの財産上の給付の申出が考慮されます。

つまり、貸主の都合だけで契約を終わらせることはできません。建て替えや用途転換を前提に購入を検討する買主にとって、これは重要な前提になります。

この規定があるため、テナントが入っている状態は、買主にとって収入が続くという安心材料であると同時に、自由に使えないという制約でもあります。同じ「満室」でも、買主の目的によって評価が分かれるのはこのためです。住宅系の物件で満室が一律に好材料と受け取られるのとは、事情が異なります。

なお、賃料の改定についても契約の定めが効いてきます。増額や減額の請求に関する取り決め、改定の時期、算定の方法——これらが契約書にどう書かれているかで、買主が想定できる将来の収入が変わります。長期の契約で賃料が固定されている場合、周辺の水準が上がっても引き上げられないことがあります。

定期建物賃貸借という選択

期間の定めがある建物の賃貸借では、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます。いわゆる定期建物賃貸借です。契約の内容を記録した電磁的記録によってされたときは、書面によってされたものとみなされます。

この方式による場合、貸主はあらかじめ賃借人に対し、更新がなく期間の満了により終了することについて説明する必要があります。手続きを欠くと、更新のない定めが効力を持たないことになります。

売却の観点では、どちらの契約形態かによって買主の評価が変わります。普通建物賃貸借であれば賃料は続きやすい一方、退去してもらうのは容易ではありません。定期建物賃貸借であれば期間の満了で終わる見通しが立ちますが、更新がないぶん、次のテナントを探す前提になります。

どちらが優れているという話ではありません。買主が何をしたいかによって、評価は逆になります。安定した賃料収入を目的とする買主には普通建物賃貸借のほうが好まれ、将来的に建て替えや自社利用を考える買主には定期建物賃貸借のほうが計画を立てやすくなります。

売る側は、自分の物件がどちらの買主に向くのかを把握しておくと、売却の進め方が定まります。契約形態が混在している場合は、区画ごとに整理して示せる状態にしておいてください。

造作買取請求への備え

見落とされやすいのが造作の扱いです。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合、賃借人は、賃貸借が期間の満了または解約の申入れによって終了するときに、その造作を時価で買い取るべきことを請求できるとされています。賃貸人から買い受けた造作についても同様です。

テナントビルでは、内装や設備に相応の費用がかかっているのが通常です。過去に貸主が同意して付加されたものがあれば、契約終了時に買取りを請求される可能性があります。この規定は特約で排除することが実務上行われており、契約書にその定めがあるかどうかで、将来の負担が変わります。

売却にあたっては、各契約について造作に関する特約の有無を整理しておいてください。買主は必ず確認します。整理されていれば、その前提で価格を検討してもらえます。

原状回復の取り決めも、あわせて確認しておきたい点です。事業用の賃貸借では、住宅の場合と異なり、契約で借主の負担する範囲を広く定めていることがあります。スケルトン返しの定めがあるかどうかで、退去時の見え方が大きく変わります。買主にとっては、次のテナントを入れるまでの費用と期間に直結する情報です。

これらの取り決めは、区画ごとに異なっていることもあります。同じビルでも、契約した時期によって条件がばらついているのは珍しくありません。「うちのビルはこうなっている」と一括りにせず、契約ごとに確認することをおすすめします。

空室が持つ意味

住宅系との違いが、空室の受け止め方にも出ます。戸数の多いアパートであれば、1戸の空室は収支全体の一部にとどまります。区画数の少ないテナントビルでは、1区画の空きが収入の大きな割合を占めることがあります。

加えて、テナントは次の借り手が決まるまでの期間が読みにくいという特徴があります。住宅は生活のために常に一定の需要がありますが、事業用は景気や周辺の状況に左右されます。同じ区画でも、業種によって求められる条件が違うため、内装や設備の適合も影響します。

この読みにくさが、買主の評価に反映されます。満室の状態でも、契約の残存期間が短ければ、買主は空室のリスクを織り込みます。逆に、残存期間が長く、賃料も周辺と大きくずれていなければ、収入の継続性が評価されます。

売る側としては、この点を先回りして整理しておくと有利です。各区画がいつまでの契約か、更新の見込みはどうか、周辺の募集条件と比べてどうか——これらを資料として示せれば、買主は根拠を持って判断できます。

評価で見られる項目

買主が実際に確認する項目を整理します。

3行目の保証金は、住宅系より金額が大きくなることがあります。返還義務は建物の所有者に引き継がれるため、売買代金の精算で調整するのが通常です。金額を把握していないと、手残りの計算がずれます。

6行目の設備も、住宅系との違いが出る部分です。昇降機や空調、受変電設備は更新費用が大きく、買主は残存年数から将来の支出を見積もります。更新履歴が整理されているかどうかで、見積もりの精度が変わります。修繕履歴の影響は修繕履歴が査定額に与える影響で解説しています。

売る前に整えること

準備の中心になるのは、やはり書類です。各区画の賃貸借契約書の原本を揃え、契約形態、期間、賃料、共益費、保証金、更新の条件、原状回復と造作の特約を一覧にします。この一覧があるだけで、買主の検討の速さは変わります。区画数が多いほど、その差は大きくなります。

次に、入金の実績を確認します。契約書の賃料と実際の入金が一致しているか、滞納がないか。減額に応じた区画があれば、その経緯もわかるようにしておきます。買主は契約書の額面ではなく、実際に入っている金額をもとに評価するためです。ここに差があるまま話を進めると、後の段階で価格の見直しになります。

そして、建物の書類です。建築確認済証、検査済証、竣工図、設備の更新履歴。用途地域と現況の用途が整合しているかも確認しておきます。買う前に確認すべき条件は収益物件を買う前に確認すべき土地と建物の条件で整理しており、売る側にとっても同じ項目が論点になります。

最後に、消費税の判定です。テナント賃料がある以上、課税売上高が積み上がっている可能性があります。自分が課税事業者かどうかを、直近の申告書で確認しておいてください。売却した年の課税売上高が膨らむことで、その2年後の課税期間に影響が出ることもあります。

これらの準備は、売ると決めてから始めても間に合わないことがあります。契約書の原本が見当たらない、過去の更新の記録がない、設備の更新履歴が管理会社にしか残っていない——こうした状態から揃えるには時間がかかります。売却を検討し始めた段階で、まず書類の所在を確かめておくだけでも、その後の進み方が変わります。

よくあるご質問