底地・借地権付き物件を売却する時の進め方

相続した不動産を整理していると、「底地」や「借地権付き建物」が出てくることがあります。どちらも権利が土地と建物で分かれているため、通常の売買と同じようには進みません。相手方との関係が価格を左右する、という点も特徴です。本記事では、両者の違いと売却の進め方を整理します。なお個別の判断は弁護士・司法書士・税理士にご確認ください。

底地と借地権の関係

はじめに、用語を整理しておきます。借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。この借地権が設定された土地を、地主の側から見たものが底地（貸宅地）です。ひとつの土地に、地主と借地人という2つの立場が並んでいる状態です。

この表の4行目と5行目が、実務での難所です。底地も借地権も、単独では買主が限られます。土地を買っても自由に使えない、建物を買っても土地は他人のもの——どちらも制約があるためです。

この構造は、相続の場面でとくに問題になります。地主側で相続が起きれば、底地が複数の相続人に分かれることがあります。借地人側で相続が起きれば、借地権と建物が分かれて引き継がれることもあります。世代を重ねるほど関係者が増え、話をまとめるのが難しくなるというのが、この種の不動産の性質です。だからこそ、どこかの代で整理する判断が必要になります。

期間は法律で決まっている

借地権を考えるうえで前提になるのが、存続期間の定めです。借地借家法では、借地権の存続期間は30年とされ、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間によります。

更新する場合、その期間は更新の日から10年、ただし設定後の最初の更新にあっては20年とされています。当事者がこれより長い期間を定めることは可能です。

これらは、契約の更新がある普通借地権の話です。契約の更新がない定期借地権もあり、専ら事業の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年以上50年未満で設定する事業用定期借地権などが定められています。どの類型の借地権なのかによって、売却時の扱いも評価も変わります。まず契約書で、どの類型にあたるのかを確認してください。

譲渡には承諾が必要

借地権を売る側にとって、最大の関門が地主の承諾です。土地の賃借権を第三者に譲渡するには、地主の承諾が必要になります。実務では、承諾の対価として承諾料が支払われることが一般的で、その金額は当事者間の取り決めによります。

承諾が得られない場合の道も用意されています。借地借家法は、第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しないとき、借地権者の申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができると定めています。裁判所は、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮するとされています。

ただし、この手続きには時間と費用がかかります。可能であれば、話し合いで解決するほうが結果的に早いことがほとんどです。関係が悪化すると、その後の建物の増改築や更新でも同じ問題が繰り返されます。

地主の側から見ると、この承諾は交渉の余地がある場面でもあります。借地人が売却を望んでいるなら、承諾するかわりに底地も一緒に売る、あるいは自分が借地権を買い取るという提案ができます。承諾するかしないかの二択で考えず、この機会に権利をひとつにまとめられないかを検討してください。断るだけでは、状況は変わらないまま次の世代に引き継がれます。

売却の4つの方法

底地・借地権の売却には、いくつかの進め方があります。どれを選ぶかで、価格も期間も変わります。

価格の面で最も有利になりやすいのは、2行目の同時売却です。買主から見れば制約のない土地建物になるため、評価が上がります。得られた代金を、権利の割合に応じて分けることになります。

逆に、4行目の単独売却は買主が限られます。底地であれば地代収入を目的とする買主、借地権であれば借地条件を理解している買主に絞られるためです。まずは相手方に打診してから、他の方法を検討するという順序が現実的です。

3行目の等価交換は、土地を分割して、それぞれが完全な所有権を持つ形にする方法です。分割後もそれぞれが使える広さと形状が必要になるため、条件は限られます。ただし成立すれば、どちらも制約のない土地になり、その後の売却も通常の取引として進められます。次の世代に持ち越さない解決として、検討する価値があります。

なお、いずれの方法でも、建物が古い場合は解体の要否と費用負担が論点になります。借地契約の終了時に建物を収去して土地を返す約定になっているのか、建物買取請求の扱いはどうか——契約書の記載を確認しておいてください。

地代が示すもの

底地を持っている場合、判断の材料になるのが地代の水準です。長く続いている借地関係では、地代が据え置かれたまま、周辺の地価や固定資産税だけが上がっていることがあります。

確認したいのは、年間の地代収入と、その土地にかかる固定資産税・都市計画税を並べたときの関係です。税負担を差し引いた手残りが小さければ、資産として持っている意味を見直す時期に来ています。固定資産税の見方は固定資産税・都市計画税が収益物件の収支に効く仕組みで解説しています。

地代の改定を申し入れるという選択肢もあります。ただし、相手方との関係が固まっている場合、交渉が長引くこともあります。改定と売却のどちらを目指すのかを、先に決めておくと進めやすくなります。売却を視野に入れているなら、地代の交渉で関係を悪くしないほうが得策な場合もあります。

相続税評価の考え方

相続で取得した場合、評価の方法も押さえておく必要があります。借地権の目的となっている宅地、つまり底地の価額は、次の式で評価します。

自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合

借地権割合は、国税庁の財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」で確認できます。なお、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある貸宅地を評価する場合は、借地権割合を20パーセントとして計算するとされています。

ここで注意したいのは、相続税評価額と、実際に売れる金額は別物であるという点です。評価上は借地権割合を差し引いた金額でも、単独で売る場合の市場価格はさらに低くなることがあります。評価額を前提に「これだけの価値がある」と考えていると、実際の提示額との差に驚くことになります。逆に、相手方に売る場合は、権利が一体になる分だけ単独売却より高くなることもあります。相続財産の評価と売却の関係は相続したアパートの相続税の考え方もあわせてご覧ください。

動く前に揃える資料

相手方に話を持ちかける前に、手元の状況を整理しておきます。揃えたいのは次のものです。

1つ目は土地賃貸借契約書です。期間、地代、更新料や承諾料の取り決めを確認します。2つ目は地代の授受の記録で、通帳や領収書の控えが該当します。3つ目は登記事項証明書です。土地と建物それぞれの所有者、借地権の登記の有無、抵当権の設定を確認します。4つ目は固定資産税の納税通知書で、土地と建物の評価額がわかります。

借地権が登記されていないケースは珍しくありません。ただし、借地上の建物が借地人名義で登記されていれば、第三者に対して借地権を主張できるとされています。建物の登記名義は必ず確認してください。資料の集め方は税理士に相談する前に整える資料でも整理しています。

相手方との進め方

底地・借地権の売却は、相手方が最有力の買主でありながら、同時に交渉相手でもあるという特殊な構造です。ここを踏まえた進め方が必要になります。

おすすめは、結論を先に出さず、まず意向を聞くことです。「売却を考えているが、買い取る意思はあるか」と尋ねる形にすれば、相手も検討できます。いきなり価格を提示すると、条件交渉として身構えられます。相手に資金の準備が必要な場合もあるため、時間の余裕を持って伝えてください。相続税の納税期限が迫っているなど、こちらに事情がある場合は、それも率直に伝えたほうが話が早く進みます。

相手方が買い取れない場合も、同時売却や等価交換の可能性を一緒に検討できることがあります。どちらか一方だけが得をする形にしない——この姿勢が伝わると、話は前に進みやすくなります。家族への説明の仕方は相続した収益物件の売却を家族に説明する伝え方の考え方が応用できます。

よくあるご質問