媒介契約の選び方｜専任・専属専任・一般の違いと義務

媒介契約とは、宅地建物取引業者に不動産の売買の仲介を依頼する契約をいいます。売却を決めたとき、価格や会社選びより先に決めることになるのがこの契約の種類です。ところが説明は会社によってばらつきがあり、売主が持っている権利が十分に伝わらないまま結ばれることが少なくありません。本記事では、3つの種類の違いと、法律が会社に課している義務を整理します。なお本記事は一般的な説明であり、個別の契約内容については仲介会社にご確認ください。

3つの種類と、その違い

宅建業法は、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介または代理を依頼することを禁ずる媒介契約を専任媒介契約と定義しています。ここからさらに、自分で見つけた相手と直接契約することも禁じるものが専属専任媒介契約です。

整理すると、売主の自由度が下がるほど、会社の義務は重くなるという構造です。専属専任がいちばん縛りが強く、その分だけ登録も報告も早く細かくなります。

3月を超える契約は、結べません

専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができません。これより長い期間を定めたときは、その期間は3月とすると定められています。

さらに、この有効期間は依頼者の申出により更新することができるとされ、更新の時から3月を超えることはできません。

ここで大事なのは「依頼者の申出により」という部分です。自動更新ではありません。売主が何も言わなければ期間の満了で終わる、というのが法律の建て付けです。

3月という期間は、売主にとっての区切りでもあります。結果が出ていなければ、会社を変える機会が3月ごとに来るということです。長く預けたまま動かない状態を避けるための仕組みだと考えてください。

レインズ登録の期限は決まっています

専任媒介契約を締結したとき、会社は国土交通省令で定める期間内に、所在・規模・形質・売買すべき価額などを指定流通機構へ登録しなければなりません。

その期間は、専任媒介契約の締結の日から7日、専属専任媒介契約にあっては5日とされ、この期間の計算については休業日数は算入しないと定められています。

そして登録をした会社は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならないとされています。

この書面が届いているかは、売主が確認できる数少ない事実です。登録されていれば、他社の担当者もその物件を見られる状態になります。届いていないなら、まず確認してください。

レインズは不動産会社が使う仕組みで、売主が直接内容を見ることは通常できません。ただし、登録を証する書面には登録番号が記載されています。この番号があれば、登録された事実と内容を仲介会社に確認できます。価格や面積が意図と違って登録されていないか、この機会に見ておくとよいでしょう。

なお、一般媒介契約にはレインズ登録の法律上の義務がありません。広く知ってもらうために一般媒介を選んだつもりが、どこにも登録されていなかったということも起こり得ます。一般で依頼する場合は、登録するかどうかを事前に確認してください。

報告の頻度も、法律で決まっています

報告の義務は2種類あります。

• 申込みがあったときの報告 — 媒介契約を締結した会社は、売買または交換の申込みがあったときは、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならない
• 業務の処理状況の報告 — 専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上

前者は契約の種類を問いません。申込みがあったのに伝えられない、という状態は法律に反します。買主から申込みが入っているのに、自社で買主を見つけるまで売主に伝えない、といった進め方は認められていないということです。

後者の頻度は最低ラインです。2週間に1回の報告が来ているからといって、十分に動いているとは限りません。見るべきは頻度より中身です。問い合わせは何件あったのか、内見は何組か、断られた理由は何か。これが具体的に語られない報告は、実質的に情報がありません。

価格の意見には、根拠の明示義務があります

見落とされやすい定めがあります。会社が売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています。

つまり「このくらいで出しましょう」と言われたとき、売主にはその根拠を示してもらう権利があります。取引事例なのか、収益還元なのか、何と比べてその金額なのか。ここが説明されないまま価格だけが示されるのは、本来の姿ではありません。

高めの価格を示して契約を取り、後から値下げを求めるという進め方は、根拠を確かめる習慣があれば避けやすくなります。価格の見方は買取価格の根拠や表面利回りと実質利回りの違いもあわせてご覧ください。

どれを選ぶか

一律の正解はありません。物件の性格と、売主が何を重視するかで変わります。

収益物件の場合、買主は投資家に限られることが多く、広く撒けば売れるという性質のものではありません。1社が買主の層を把握して動くほうが、結果的に早く決まることがあります。

一方で、専任系は預けた1社の力量にそのまま左右されます。だからこそ、3月という区切りと、報告の義務が意味を持ちます。

なお、一般媒介なら複数社が競って動いてくれる、とは限りません。売れたときにしか報酬が発生しない仕組みのため、決まる確度が低い依頼は後回しにされることがあります。3社に一般で預けたのに、どこも本気で動かなかったという例は珍しくありません。

逆に専任は、1社に決まる確度が高いぶん、費用をかけた活動をしやすくなります。どちらが有利かは、物件の買主がどれだけ限られるかで決まります。迷われたら、その物件を誰が買うのかを先に考えてみてください。買主の顔が見えにくい物件ほど、専任系が向きます。

報酬（仲介手数料）の考え方

媒介契約の書面には、報酬に関する事項を記載しなければなりません。つまり、いくら支払うことになるのかは契約の時点で示される決まりです。

宅建業者が受け取れる報酬の額には、国土交通大臣が定める上限があります。上限を超えて受け取ることはできません。「相場」ではなく、上限が定められている点が特徴です。金額は取引価格によって変わるため、具体的な額は書面でご確認ください。

実務で確認していただきたいのは、次の3点です。

• 報酬はいつ支払うのか（契約時と決済時に分ける形が一般的）
• 売却できなかった場合はどうなるのか
• 広告費などを別途請求されることがあるのか

3つめは注意が要ります。通常の広告にかかる費用は報酬に含まれる扱いが原則で、売主の依頼にもとづく特別な広告など、限られた場合にだけ別途請求が認められます。「広告費は別です」と当然のように言われたら、どういう根拠でそうなるのかを確認してください。

なお、売却にかかる費用は報酬だけではありません。印紙税、抵当権抹消の登記費用、測量が必要ならその費用も加わります。手残りの全体像は福岡市の不動産売却にかかる費用で整理しています。

交付される書面を、必ず読む

媒介契約を締結したときは遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならないとされています。記載事項のうち、売主が確かめるべきものを挙げます。

• 売買すべき価額または評価額 — 根拠の説明もあわせて求める
• 他社へ重ねて依頼することの許否と、明示義務の有無
• 既存の建物のときは、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項
• 有効期間と解除に関する事項
• 指定流通機構への登録に関する事項
• 報酬に関する事項

なお、この書面の交付に代えて、依頼者の承諾を得たうえで電磁的方法により提供することもできるとされています。書面で受け取るか電子で受け取るかは選べますが、いずれにせよ内容を読まずに進めないでください。

解除について確認しておく

解除に関する事項は書面に記載されます。進み方に納得がいかない場合にどうできるのかを、契約前に確認しておいてください。

ただし、短期間で会社を変えることが常に有利とは限りません。売却活動には準備と時間がかかり、切り替えのたびに最初からやり直しになります。3月の区切りまで見て判断する、という進め方が現実的です。

判断の材料は、報告の中身です。問い合わせの件数と内容、断られた理由。これが蓄積されていれば、価格が高いのか、見せ方の問題なのか、そもそも買主の層がずれているのかが分かります。売却全体の流れは福岡市の不動産売却ガイドで整理しています。

よくあるご質問