貸家建付借地権とは｜借地に建てた貸家の相続税評価と売却
- 貸家建付借地権の評価額は「借地権の価額 −（借地権の価額 × 借家権割合 × 賃貸割合）」です。借地権割合を二重に掛けるわけではありません。
- 土地が自分のものなら貸家建付地、借りた土地なら貸家建付借地権です。出発点になる価額と、差し引く割合の両方が違います。
- 賃貸割合は「課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計 ÷ 各独立部分の床面積の合計」で求めます。空室が続くと評価は下がりにくくなります。
- 建物を第三者へ譲渡するには借地権の譲渡を伴うため地主の承諾が要り、承諾が得られないときは裁判所へ申し立てる道が用意されています。
借りている土地の上にアパートや貸家を建てて、他人に貸している。福岡市内でも、戦後から続く借地にそのまま賃貸建物が建っているケースは珍しくありません。相続が起きたとき、この土地は自分のものではないので「貸家建付地」として評価することはできません。相続税の世界では貸家建付借地権という別の区分で評価します。評価の出発点も、差し引く割合も、貸家建付地とは違います。この記事では、評価の算式に沿って、貸家建付借地権の評価の仕組み、賃貸割合の数え方、転貸しているときの扱い、そして借地上の貸家を売るときに避けて通れない地主の承諾までを整理します。個別の評価額の確定は税理士にご確認ください。
貸家建付借地権とは何か
貸家建付借地権とは、借りている土地の上に建てた建物を他人に貸している場合の、その借地権のことです。相続税を計算するときの評価区分の名前で、読み方は「かしやたてつけしゃくちけん」です。
貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額は、次に見る算式により計算した価額によって評価します。定期借地権等でも同じ算式を使います。
前提として押さえておきたいのは、相続で引き継ぐ財産の中身です。土地そのものの所有者は地主のままです。相続人が引き継ぐのは、土地を使う権利である借地権と、その上に建っている建物の2つです。地代の支払義務も引き継ぎます。「土地は借り物だから相続財産にならない」という理解は正しくありません。借地権は財産として評価され、課税の対象になります。
なお、借地権の設定に際して権利金などの一時金を支払う取引慣行がない地域にある借地権は評価しない、というただし書きがあります。福岡市の市街地は取引慣行がある地域にあたるのが通常ですが、地域によって扱いが変わりうる部分です。
評価の算式と、差し引かれる部分
通達28の算式は、次の形をしています。
つまり貸家建付借地権の価額 ＝ 借地権の価額 −（借地権の価額 × 借家権割合 × 賃貸割合）です。借家権割合は借家権の評価の定めによる割合、賃貸割合はその家屋に係る賃貸割合を使います。
出発点になるAは、借地権の価額です。借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、借地権割合を乗じて計算した金額です。この借地権割合は、路線価図や評価倍率表に記号で示されている、あの割合のことです。
| 計算の段階 | 何を求めるか | 根拠 |
|---|---|---|
| 1 | その土地の自用地としての価額 | 路線価方式または倍率方式 |
| 2 | 借地権の価額＝自用地価額 × 借地権割合 | 通達27 |
| 3 | 差し引く額＝借地権の価額 × 借家権割合 × 賃貸割合 | 通達28 |
| 4 | 貸家建付借地権の価額＝2 − 3 | 通達28 |
ここで間違えやすいのが、借地権割合を2回使ってしまうことです。借地権割合は段階2で一度だけ使います。段階3で差し引く部分に借地権割合は入りません。後で見るように、貸家建付地のほうは差し引く部分に借地権割合が入るため、2つの算式を並べて覚えていると混ざりやすいところです。
評価額と、売った場合の手残り。両方の数字を出します
借地権の評価がいくらになるのか、そして仮に手放した場合に地代や承諾料を差し引いて何が残るのか。この2つは別の計算です。資料を見せていただければ、同じ紙の上に並べてお出しします。無理におすすめすることはありません。ご相談は無料です。
貸家建付地との違いを算式で並べる
土地が自分のものであれば貸家建付地、借りた土地であれば貸家建付借地権です。名前が似ているだけで、計算の中身は次のように分かれます。
| 比べる点 | 貸家建付地 | 貸家建付借地権 |
|---|---|---|
| 土地の権利 | 所有権（自分の土地） | 借地権（地主から借りた土地） |
| 根拠となる通達 | 通達26 | 通達28 |
| 出発点の価額 | 自用地としての価額 | 借地権の価額（自用地価額 × 借地権割合） |
| 差し引く割合 | 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 | 借家権割合 × 賃貸割合 |
| 地代 | 支払いなし | 地主へ支払う |
| 建物を譲渡するとき | 土地ごと売却できる | 地主の承諾、または裁判所の許可が要る |
| 更新 | 概念なし | 存続期間と更新の定めがある |
貸家建付地の価額は、自用地としての価額から「借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」に相当する額を差し引いて求めます。自分の土地の場合は、借家人が敷地を間接的に使っている度合いを借地権割合で測るため、この割合が算式に登場します。これに対して貸家建付借地権では、出発点がすでに借地権の価額ですから、借地権割合は段階2で織り込み済みです。二重に効かせない、というのが算式の設計です。
貸家建付地そのものの計算式や、貸宅地との違いについては、貸家建付地とは｜評価額の計算式・賃貸割合・貸宅地との違いで詳しく整理しています。あわせてお読みください。
借家権割合と賃貸割合は、どこで決まるのか
算式に出てくる2つの割合は、自分で決めるものではありません。それぞれ定め方が通達にあります。
借家権割合
借家権割合は、国税局長の定める割合によります。納税者が推定する数字ではなく、国税局が定めて路線価図・評価倍率表に記載している割合です。評価する年分の路線価図を確認してください。
賃貸割合
賃貸割合は、その貸家に各独立部分がある場合に、各独立部分の賃貸の状況に基づいて計算した割合を使います。式にすると次のとおりです。
- 賃貸割合 ＝ 課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計 ÷ その家屋の各独立部分の床面積の合計
- 分母・分子とも「床面積」で数えます。戸数ではありません
- 「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層（天井及び床）等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するものをいいます
面積で数える点は、実務で差が出るところです。ワンルームと広めのファミリー住戸が混在している建物では、空いている住戸が1戸でも、それが広い住戸であれば賃貸割合は戸数で考えるより大きく下がります。賃貸割合の数え方と空室の扱いは、貸家建付地の賃貸割合とは｜評価額の計算式と空室の扱いに詳しくまとめています。
満室でないときに評価はどう変わるか
賃貸割合が下がると、差し引かれる額が小さくなり、評価額は上がります。「空室が多いほど相続税が安くなる」という向きの誤解を持たれることがありますが、算式の上では逆に働きます。
たとえば各独立部分の床面積の合計が同じ建物で、賃貸されている部分の割合が100%の場合と50%の場合を比べると、差し引かれる「借地権の価額 × 借家権割合 × 賃貸割合」は、後者では半分になります。その分、貸家建付借地権の評価額は高くなります。
課税時期にたまたま空いていた部分について、一時的な空室として賃貸割合に含めてよいかは、募集の継続、空室の期間、その間に他の用途に使っていないかなど、個々の事情を踏まえた判断になります。長期にわたって募集もしていない部分まで賃貸中として数えることはできません。判断が分かれる部分ですので、申告前に税理士へご確認ください。
空室が増えたまま保有を続けるのか、整理するのかという判断そのものについては、相続後に空室が増えた貸家建付地｜持ち続けるか売るかの判断で、収支と評価の両面から整理しています。
又貸ししている場合（転貸借地権と転借権）
借地権者が、その借地をさらに第三者へ貸していることがあります。この場合に出てくるのが転貸借地権と転借権です。転借地権とは、建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいいます。
評価については、転貸されている借地権の価額は、その借地権の価額から、その借地権に係る転借権の価額を控除した価額によって評価します。転借権の評価にも定めがあり、その転借権が貸家の敷地の用に供されている場合には別の算式（算式2）を使います。
| 立場 | 持っている権利 |
|---|---|
| 地主 | 底地（貸宅地） |
| 借地権者（又貸ししていない） | 借地権・貸家建付借地権 |
| 借地権者（又貸ししている） | 転貸借地権 |
| 又借りした人 | 転借権 |
| 建物を借りている人 | 借家人の敷地に対する権利 |
なお、借家人がその借家の敷地である宅地等に対して有する権利についても、権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものは評価しない、というただし書きがあります。誰がどの権利を持っているかで評価区分が変わりますので、まず契約関係を整理することが先になります。
保有を続けた場合と、手放した場合を同じ物差しで並べます
借地の上の賃貸建物は、評価額が下がっても地代と修繕は続きます。今の収支のまま持ち続けた場合と、建物ごと借地権を譲渡した場合で、手元に残るものがどう変わるか。数字にしてお見せします。無理におすすめすることはありません。
借地の上の貸家を売るときに必要なこと
借地上の建物を第三者へ譲渡するときは、建物だけが動くわけではありません。建物を使うには土地を使う権利が要りますから、借地権の譲渡または転貸を伴います。ここで地主の承諾が必要になります。
承諾が得られない場合に備えて、借地借家法は次の仕組みを置いています。借地権者が建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、または転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者が譲渡または転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができる、という定めです。さらに、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、裁判所は借地条件の変更を命じ、またはその許可を財産上の給付に係らしめることができます。承諾料に相当する給付が条件として定められることがある、ということです。
裁判所がこの裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡または転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければなりません。また、申立てがあった場合に、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡および賃借権の譲渡または転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は相当の対価および転貸の条件を定めてこれを命ずることができます。地主の側から買い取る道も用意されている、ということです。
あわせて、これらの規定に反する特約で借地権者または転借地権者に不利なものは無効とされています。契約書に不利な条項が書かれていても、そこは法律が支えている部分です。
- 買主は、地主の承諾が取れるかどうかを価格より先に気にします
- 承諾料の水準は個別の交渉と契約内容によって変わります。金額を前提に話を進める前に、契約書と従前の経緯を確認してください
- 借地権の残存期間が短いと、買主の側で建替えや融資の見通しが立てにくくなります
- 競売や公売で建物を取得した第三者についても、同様の許可の仕組みがあります
底地と借地権が関わる物件の売却の進め方は、底地・借地権付き物件を売却する時の進め方で手順を追って説明しています。
相続の前後に確認しておく順番
評価の計算に入る前に、資料の確認から始めてください。契約関係が確定しないと、どの通達を使うかも決まりません。
- 土地賃貸借契約書（借地契約書）。存続期間、更新の履歴、譲渡・転貸に関する条項、地代の額と改定の経緯
- 建物の登記事項証明書。所有者が被相続人か、共有になっていないか
- 建物の図面。各独立部分の床面積がわかるもの。賃貸割合の分母・分子になります
- 賃貸借契約書と入居状況の一覧。課税時期にどの部分が賃貸されていたか
- 路線価図・評価倍率表。借地権割合と借家権割合を確認します
- 地代の支払記録。権利金の授受があったかどうかの経緯
- 定期借地権であれば、その設定契約書と残存期間
小規模宅地等の特例が使えるかどうかは、借地権であっても検討の対象になります。貸付事業用宅地等としての要件を満たすかを確認してください。要件の整理は貸家建付地に小規模宅地等の特例は使えるか｜200㎡・50%の条件にまとめています。相続した収益物件全体の税務の考え方は相続したアパート・収益物件の相続税の考え方｜評価と特例【福岡】をご覧ください。
よくあるご質問
- 国税庁 財産評価基本通達 第2節 宅地及び宅地の上に存する権利（通達27 借地権の評価／通達27-2 定期借地権等の評価／通達28 貸家建付借地権等の評価／通達29 転貸借地権の評価／通達30 転借権の評価／通達31 借家人の有する宅地等に対する権利の評価）
- 国税庁 財産評価基本通達26（貸家建付地の評価）（賃貸割合および各独立部分の定め）
- 国税庁 財産評価基本通達25（貸宅地の評価）
- 国税庁 財産評価基本通達94（借家権の評価）
- e-Gov法令検索 借地借家法（第2条第4号、第19条、第20条、第21条）
本記事は2026年9月23日時点の通達・法令に基づいて作成しています。評価額の確定と申告については、税理士にご確認ください。契約関係の整理や売却の可否については、資料を拝見したうえでご説明します。
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