原状回復と敷金の扱い｜通常損耗と経年変化は誰の負担か

原状回復と敷金の扱いとは、入居者が退去するときに、どこまでを誰の費用で戻し、預かっていたお金をいくら返すかという問題です。賃貸経営で最もトラブルになりやすい場面であり、収益物件を売却するときにも必ず出てきます。本記事では、オーナーの立場から整理します。個別の判断は弁護士にご確認ください。

原状回復の義務から、何が除かれているか

退去時の原状回復について、民法の定めは次のとおりです。

この除外が重要です。通常の使用及び収益によって生じた損耗（通常損耗）と、経年変化は、原状回復の対象から明文で除かれています。

さらに、賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も義務の対象外です。

整理すると、賃借人が負担するのは「通常損耗でも経年変化でもなく、かつ賃借人に帰責事由がある損傷」ということになります。範囲は思っているより狭い、と考えておくほうが実務に合います。

通常損耗と、そうでないものの分かれ目

条文は「通常損耗と経年変化を除く」と書いていますが、具体的に何がどちらに当たるかまでは書いていません。その考え方を示しているのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」です。

ガイドラインは法律ではありませんが、裁判でも参照される実務上の基準として広く使われています。オーナー側も、これを前提に精算の説明を組み立てるのが現実的です。

大まかな考え方は次のようになります。

判断が分かれやすいのは3番目です。同じ汚れでも、それが普通に住んだ結果なのか、手入れを怠った結果なのかで扱いが変わります。ここを感覚で決めると、退去時の話し合いがこじれます。

なお、経過年数の考え方も重要です。設備は時間とともに価値が減っていくため、賃借人に負担を求める場合も、新品に戻す費用をそのまま請求できるわけではありません。ガイドラインはこの点についても考え方を示しています。

敷金は、いつ・いくら返すのか

民法は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています。

名目は問われません。保証金と呼んでいても、担保の目的で預かっているなら敷金として扱われます。

そして返還義務が生じるときとして、2つが定められています。

• 賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき
• 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき

1つ目の「かつ」が実務では効きます。契約が終わっただけでは足りず、物件が返ってきてはじめて返還の段階になります。鍵が返却されていない、荷物が残っている、という状態では精算に進めません。

返す金額は、受け取った敷金の額から、賃貸借に基づいて生じた賃借人の債務の額を控除した残額です。滞納賃料や、賃借人が負担すべき原状回復費用があれば、そこから差し引くことになります。

修繕の義務は、そもそも賃貸人にあります

見落とされやすいのが、民法の修繕の定めです。賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。ただし賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となったときは、この限りでないという例外が付いています。

つまり、通常の設備の不具合や老朽化による修繕は、原則としてオーナーの負担です。「入居者が使っていたのだから入居者が直す」という整理は、条文の建て付けと逆になります。

また、賃貸人が保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができないとされています。修繕のために立ち入りが必要な場合の根拠になります。

なお、賃借人が賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、直ちにその償還を請求できます。入居者が先に修繕して費用を請求してくる場面の根拠がここにあります。

売却するとき、敷金はどうなるか

収益物件を売却すると、賃貸借契約は買主へ引き継がれます。このとき敷金の返還義務も買主が引き継ぐ扱いになるのが通常です。入居者からすれば、貸主が変わっても預けたお金は返ってくるべきものだからです。

実務上は、決済のときに敷金相当額を売買代金から清算します。売主が預かっているお金を、買主に引き継いでもらう形になります。

ここで問題になるのが、預かっている敷金の額が正確に分かっているかです。

• 契約書に記載された額と、実際に預かっている額が一致しているか
• 途中で返還や充当をしていないか
• 前のオーナーから引き継いだ物件の場合、その時点の記録が残っているか
• 保証金・礼金・敷引きなど、名目の違うお金が混在していないか

相続で引き継いだ物件では、ここが分からなくなっていることが少なくありません。売却の話を始める前に、レントロールと契約書を突き合わせておいてください。整え方はレントロール整理術で解説しています。

滞納がある入居者がいる場合

敷金は債務を担保するために預かっているお金ですから、滞納賃料があれば、そこから控除することになります。ただし、いくつか注意が要ります。

まず、敷金で足りるとは限りません。滞納が長引けば、預かっている額を超えます。超えた分は入居者へ請求することになりますが、回収は簡単ではありません。滞納は早い段階で手当てするほうが、結果的に損失が小さくなります。

次に、売却する場合の扱いです。滞納が残ったまま引き渡すと、その債権を誰が持つのか、敷金からの充当をどう処理するのかが論点になります。買主にとっては不確実な要素ですから、価格の交渉材料にもなります。契約の前に、滞納の状況と回収の見込みを整理しておいてください。

滞納があるまま売れるかどうかは、家賃滞納があるアパートは売却できる？で詳しく整理しています。滞納の有無そのものより、状況を正確に説明できる状態になっているかが取引の進みやすさを左右します。

もめないための備え

退去時の精算は、退去の場で決めようとするから難しくなります。入居のときにどれだけ記録を残せたかで、ほぼ決まります。

管理会社に任せている場合も、これらが実際に行われているかは確認しておいてください。入居時の写真が残っていなければ、退去時の話し合いは記憶のぶつけ合いになります。

もうひとつ、オーナーの側で意識しておきたいのが説明の順番です。金額を先に伝えると、相手は身構えます。何が通常損耗にあたり、何が入居者の負担になるのかという区分を先に共有し、そのうえで金額を示すほうが、話が通りやすくなります。

それでも折り合わないときは、無理に押し切らないでください。少額の争いに時間と労力を費やすより、次の募集に回したほうが収支に効く場面は少なくありません。どこで引くかを先に決めておくと、判断が早くなります。

特約があれば何でも通るわけではない

「通常損耗も賃借人の負担とする」といった特約を契約書に入れている例があります。ただし、こうした特約が常に有効とされるわけではありません。

賃借人にとって通常より重い負担を課す内容であれば、その内容が明確に示され、賃借人がそれを理解して合意していることが求められる、という考え方が実務では取られています。契約書の片隅に一行書いてあるだけ、という状態では足りない可能性があります。

個別の特約が有効かどうかは、書き方と説明の状況によります。契約書の見直しをお考えなら、弁護士にご確認ください。ひな形を長年そのまま使っている場合は、条文の改正に追いついていないこともあります。この機会に一度ご確認いただくと安心です。

経営全体で見ると、どう効くか

原状回復の費用は、一戸あたりで見れば大きな額ではないかもしれません。しかし入退去のたびに発生し、戸数が多いほど積み上がります。

築年が進んだ物件では、通常損耗と経年変化の範囲が広がっていきます。条文の建て付け上、その部分はオーナーの負担です。つまり建物が古くなるほど、退去のたびの持ち出しは増える方向に働きます。

ここに空室期間の家賃収入の減少が加わります。募集のたびに原状回復と広告の費用がかかり、その間の収入が止まる。この繰り返しが、収支を静かに削っていきます。

持ち続けるか売るかを判断するときは、表面上の利回りではなく、こうした実際の支出まで引いた数字で比べてください。実質で見る考え方は表面利回りと実質利回りの違いで、空室が続く場合の判断は空室・家賃下落の判断軸で整理しています。

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