ローン残債が残る一棟アパートを売る方法｜福岡市の手順と手残り

「まだローンが残っているけれど、一棟アパートを売れるのだろうか」——これは、売却を考え始めた方によくあるお悩みのひとつです。結論から言えば、ローン残債が残っていても売却はできます。一般的な方法は、決済日に売却代金でローンを一括返済し、金融機関が設定している抵当権を外す（抹消する）という手順です。ただし、残債がいくら残っているか、そして売却見込み価格が残債を上回るのか下回るのかによって、進め方も準備すべきことも変わってきます。本記事では、残債と売却価格の関係の見分け方から、決済当日の流れ、残債が価格を上回ってしまう「オーバーローン」のときの選択肢、福岡市7区のエリア事情、税引後の手残りの考え方、仲介と買取の選び方までを順に整理します。本記事の数値は一般的な目安であり、個別の融資・税額は各金融機関・税理士にご確認ください。

ローン残債があっても一棟アパートは売却できる｜仕組みと全体像

投資用ローンが残っている物件には、金融機関の抵当権（返済が滞ったときに担保として処分できる権利）が登記されています。この抵当権が付いたままでは、買主は安心して購入できません。そこで実務上は、売買代金が支払われる決済日に、その代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消して、きれいな状態で買主へ引き渡します。つまり「残債を完済してから売る」のではなく、「売却代金で残債を完済する」のが通常の流れです。残債があること自体は、売却の妨げにはなりません。

ここで最初に行うべきは、「残債」と「売却見込み価格」を同じテーブルに並べることです。金融機関に依頼すれば、繰上返済時点の残高（残債）を試算してもらえます。一方の売却見込み価格は、レントロールや築年数をもとに査定で把握します。この二つの数字が出そろって初めて、自分の物件がアンダーローンなのかオーバーローンなのか、手残りはどのくらいになりそうかが見えてきます。価格だけ、残債だけを見て判断を急ぐと、後から条件交渉でつまずきやすくなります。

なお、繰上返済には金融機関によって繰上返済手数料（違約金）がかかる場合があります。固定金利期間中の一括返済では数十万円規模の費用が発生することもあるため、残債を確認する際に手数料の有無もあわせて聞いておくと、手残りの見積もりが正確になります。

残債と売却価格の関係｜アンダーローンとオーバーローンを見分ける

残債がある物件の売却は、まず次の二つのどちらに当てはまるかで進め方が分かれます。売却見込み価格が残債を上回る状態が「アンダーローン」、売却見込み価格が残債を下回る状態が「オーバーローン」です。アンダーローンであれば、売却代金で残債を返してもお金が残るため、通常の売却とほぼ同じ流れで進められます。オーバーローンの場合は、売却代金だけでは残債を返しきれないため、不足分をどう手当てするかという論点が加わります。

注意したいのは、ここでいう「売却価格」は諸費用・税金を引く前の総額だという点です。アンダーローンに見えても、仲介手数料・抵当権抹消費用・譲渡所得税まで差し引くと手残りがほとんど出ない、というケースもあります。逆に、福岡市のように価格が上昇傾向のエリアでは、購入時はフルローンに近くても、数年の元金返済と相場上昇でアンダーローンに転じている物件も少なくありません。下表で二つの違いを整理します。

まずはご自身の物件がどちらに当てはまるかを把握することが出発点です。残債は金融機関、売却見込み価格は査定で確認できます。両方の数字を早めにそろえておくと、その後の判断がぶれません。

売却代金でローンを返す流れ｜抵当権抹消と決済当日の段取り

残債がある物件の売却は、概ね「①査定・残債確認 → ②媒介契約 → ③販売活動 → ④売買契約 → ⑤金融機関へ繰上返済の予約 → ⑥決済・一括返済・抵当権抹消・引き渡し」の順に進みます。ポイントは、売買契約を結んだ後、決済日に向けて金融機関へ繰上返済の手続きを予約しておくことです。一括返済には事前の申し込みが必要で、抵当権抹消に使う書類（弁済証書や委任状など）も金融機関から決済日に合わせて準備されます。司法書士が決済の場で抵当権抹消と所有権移転を同時に行うのが一般的です。

決済当日のお金の流れ

決済日は、買主から売主へ売買代金が振り込まれ、その場で売主が金融機関へローンを一括返済します。返済が確認されると金融機関は抵当権抹消に応じ、司法書士が抹消と買主への所有権移転登記を申請します。残債を返した残りが、諸費用・税金を引く前の売主の受取額です。買主が遠方の投資家の場合は、金融機関どうしの着金タイミングの調整に時間がかかることもあるため、決済日は余裕を持って設定しておくと安心です。一棟アパートの売却の全体像は福岡市の不動産売却完全ガイドでも詳しく整理しています。

• 金融機関に繰上返済時点の残債と繰上返済手数料を確認する
• 査定でレントロールをもとに売却見込み価格を把握する
• 売買契約後、決済日に合わせて一括返済を予約する
• 抵当権抹消の書類と司法書士の手配を決済前に確認する
• 決済後に残る金額を、税・費用を引いた手残りで見積もる

オーバーローンのときに取れる選択肢｜不足分をどう手当てするか

売却見込み価格が残債を下回るオーバーローンの場合でも、打てる手はあります。第一は自己資金で不足分を補う方法です。手元資金で差額を埋めれば、通常どおり抵当権を抹消して売却できます。第二は買い替え（住み替え）ローンや無担保ローンの活用。次の投資物件を取得する場合などに、不足分を組み込める商品があるかを金融機関に相談します。第三が任意売却です。返済が困難で不足分も用意できないときに、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい売却する方法で、競売より高く売れる可能性があります。

いずれの場合も共通するのは、早い段階で取引のある金融機関へ相談することです。残債を上回る価格で売れる見込みがあるのか、どうしても不足するならどの方法が現実的かは、物件の状態と返済状況によって変わります。福岡市は相場が上昇傾向にあるため、購入から数年が経っていれば、当初の想定よりアンダーローンに近づいている物件も多くあります。まずは残債と査定額の両方を正確に把握し、不足が出るのかどうかを数字で確認することが先決です。返済が苦しくなる前のご相談ほど、選べる手は多くなります。

福岡市7区別・残債を上回る価格で売りやすいエリアの見方

残債を上回る価格で売れるかどうかは、エリアの相場水準と価格の動きに左右されます。福岡市は人口が増加を続ける数少ない政令市で、一棟RCの成約価格は7区とも過去5年で上昇傾向にあります（当社調べ）。特に中央区・博多区は再開発（天神ビッグバン・博多コネクティッド）を背景に上昇率が大きく、購入時より残債を上回りやすい局面です。一方、城南区・西区など利回りが高めのエリアは価格水準が手頃で、購入時の借入比率が高かった物件ではオーバーローンが残りやすい傾向もあります。下表は当社調べの2026年版エリアデータです。

同じ区でも築年帯で価格は大きく動きます。たとえば博多区の一棟RCは、築11〜20年で成約中央値2.8億円・空室率4.8%なのに対し、築31年以上では1.2億円・空室率11.4%まで開きます（当社調べ）。築古ほど価格が下がるため、購入時の残債との差が縮まりやすく、オーバーローンに転じやすい点は理解しておきたいところです。エリア別の相場や利回りの比較は福岡市7区の不動産相場・利回り比較でも詳しく整理しています。なお地価の基調は国土交通省 地価公示でも確認できます。

残債があるときの手残り｜譲渡所得税と諸費用を差し引く

残債がある物件こそ、「いくらで売れるか」より「いくら残るか」で考えることが大切です。手残りは、売却価格から①残債の一括返済、②仲介手数料（上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」）、③抵当権抹消の登記費用、④印紙税、⑤繰上返済手数料、そして⑥譲渡所得税を差し引いて算出します。とくに譲渡所得税は手残りを大きく左右します。所有期間が、売った年の1月1日時点で5年以下は短期（税率39.63%）、5年超は長期（20.315%）と税率がほぼ倍違うため、所有期間の確認は欠かせません（国税庁 No.3211）。

減価償却で帳簿上の利益が膨らむ点に注意

譲渡所得は「売却価格 −（取得費 − これまでの減価償却累計）− 譲渡費用」で計算します。保有中に経費計上した減価償却のぶん取得費が目減りしているため、帳簿上の利益が想像より大きくなり、税額が膨らむことがあります。残債があると「売却代金がローン返済で消えてしまうのに、譲渡税は別途かかる」という事態も起こり得ます。残債を返した後の受取額と納税資金は分けて考え、手残りを正確に把握しておくことが大切です。手残りを増やす考え方は税引後の手残りを増やす考え方でも整理しています。なお、最終的な税額の算定・申告は税理士の業務ですので、概算をもとに顧問税理士とご確認のうえご判断ください。

残債ありの一棟アパートは仲介と買取どちらが向くか

残債があるときの売り方も、基本は仲介と自社買取を手残り・期間・確実性で比較して選びます。仲介は市場で広く買主を探すため価格が伸びやすく、アンダーローンで手残りを最大化したい場合に向きます。一方、自社買取はスピードと秘密厳守に優れ、確実に売り切れるため、返済の期限が迫っている、入居者や周囲に知られず整理したい、といった事情がある場合に活きます。残債が価格を上回るオーバーローンで時間的な余裕がないケースでは、確実性の高い買取が選択肢になることもあります。

どちらが有利かは、残債の額・売却理由・期限の有無によって変わります。当社では、仲介で売った場合の想定価格と期間、買取の場合の価格を両方お出しし、いずれも残債と税・費用を引いた手残りベースで比較できる形にしています。仲介と買取の違いは仲介売却と自社買取はどちらが得かでも詳しく解説しています。一社だけの査定で決めず、複数の根拠を並べてから決めるのが確実です。

よくあるご質問