その物件は、本当に「買い」か。
福岡の不動産投資を、数字で確かめる。

買う前に、確かめておく7つのこと。

販売図面に書かれている数字は、その物件の一面にすぎません。買ったあとに効いてくるのは、図面に書かれていないほうです。ご自身で確認できる順に並べました。

• 01募集の実態を確かめるレントロールの賃料が、いま同じ条件で募集して付く賃料かを確認します。前の入居者の賃料のままなら、次の入居で下がる可能性があります。
• 02空室の期間を見る空室の戸数より、空いていた期間のほうが実態を表します。長い空室があるなら、その部屋に固有の理由があります。
• 03修繕の履歴と、次の支出を見積もる屋上防水・外壁・給排水の実施時期を確認します。直近で大きな支出が控えているなら、その分は実質的に購入価格の一部です。
• 04借入の条件を先に確認する構造と築年で融資の期間が決まり、期間が変われば毎月の返済も手残りも変わります。物件を決める前に、借りられる条件を把握します。
• 05出口で誰が買うかを考える自分が売るとき、次の買主が融資を受けられるか。ここで詰まると、想定した価格では売れません。
• 06悲観のシナリオで回るか確かめる空室が増え、賃料が下がり、金利が上がった場合でも手元が回るか。通常と楽観だけで判断しないでください。
• 07現地と周辺を自分の目で見る資料に出ない要素（管理の状態、隣接地の使われ方、夜間の様子）が、入居の付き方を左右します。

6と7は、資料だけでは判断しづらい部分です。無料のROA分析では、悲観のシナリオを含む3パターンで試算し、その物件で最も効くリスクを率直にお伝えしています。

区分と一棟、どちらを選ぶか。

どちらが優れているという話ではありません。同じ資金でも、空室が起きたときの影響と、自分で決められる範囲が違います。その違いを引き受けられるかで選びます。

利回りの見方は表面利回りと実質利回りの違いで、よくある失敗は投資で失敗する4パターンで整理しています。