4 Failure Patterns · 警告
投資用不動産で失敗する、
4つのパターン。
「成功事例」ばかり語るのは、誠実ではありません。
福岡市の投資用不動産で実際に起きた失敗を4つ、ありのままにお伝えします。
第三者視点で精査守秘義務厳守査定は無料代表が直接対応
Failure Patterns · 4つの失敗パターン
福岡市で実際に起きた、4つの失敗。
読んだ後、ご自身の検討材料としていただければ幸いです。各パターンに、当社の考え方を添えています。
01
「サブリース30年保証」が、5年目に減額提示された。
「30年家賃保証」と銘打ったサブリース契約で一棟アパートを取得。しかし5年目に「市況により家賃を15%減額する」と通告。契約書には「○年ごとに賃料を見直す」条項があり、実質的な保証ではありませんでした。減額に応じざるを得ず、当初のCF計画は崩壊。サブリース解除にも違約金が発生し、二重の苦境に陥るパターンです。
アスパートナーの考え方サブリース前提の収支計画は組みません。実需(エンドユーザーの賃貸需要)を福岡市の月次データで検証し、自主管理または直接管理(管理物件700件以上・入居率98%)で運用することをご提案します。
02
「表面利回り10%」の地方物件で、実質手取りはマイナス。
福岡市外の郊外で表面利回り10%の一棟アパートを取得。しかし実態は、空室率30%・修繕費年間120万円・管理委託費10%・固都税・火災保険を引くと、実質ROAは0.5%未満。さらに地方の流動性の低さで、売却時に取得価格の60%でしか売れないことも。表面利回りという数字の罠です。
アスパートナーの考え方ROA分析と3パターン(通常・楽観・悲観)CFシミュレーションで、30年先のキャッシュフローまで可視化。表面利回りではなく実質ROA・NOI・出口時の評価まで含めて判断します。福岡市7区に絞ることで流動性も担保します。
03
「節税目的の法人化」で、想定外のコストが発生した。
不動産事業で法人化を勧められ設立。しかし法人住民税均等割・税理士顧問料・役員報酬の社会保険料負担が想定より年間100万円以上重くのしかかり、節税効果を相殺。さらに個人から法人への物件移転で登録免許税・不動産取得税が発生し、合計500万円超のコスト。スキームありきで設計された結果でした。
アスパートナーの考え方法人化は所得階層・投資規模・将来計画を踏まえて「すべきタイミング」をご提案します。代表のMBA・企業財務知見と、お客様の顧問税理士による試算で、法人化のメリット・デメリットを数字でご提示します。
04
「相続対策の急ぎ取得」で、相続発生後に売却損が確定。
相続税対策として急ぎ一棟RC(2.5億円)を借入で取得。しかし2年後の相続発生時、税務署から「相続税対策のみが目的」と判断され、評価額が圧縮されない事例(行き過ぎた節税スキームの否認)。さらに相続後5年以内の売却で取得価格を下回る価格で手放さざるを得ず、損失確定。タイミングと出口設計の重要性を示す事例です。
アスパートナーの考え方相続対策は、相続発生まで5〜10年以上のスパンで設計するのが原則。代表は相続対策専門士として、税務リスク・出口戦略・ご家族の意思まで含めた多角的なアドバイスを提供します。安易な「駆け込み購入」はおすすめいたしません。
— Our Promise —
悲観シナリオも、先に提示します。
投資用不動産は、必ず利益が出るものではありません。空室・賃料下落・修繕・金利上昇・市況変化。ご提案時には、悲観シナリオも数字でお見せします。リスクを理解いただいたうえでご判断いただくことが、お客様の利益と長期的な信頼につながると考えています。
Avoid Failure · 失敗を回避する
あなたの検討、第三者視点で精査します。
既に提案を受けている・迷っている・セカンドオピニオンが欲しい方へ。代表 井口がご提案内容を中立的に精査し、リスクを言語化します。
A
ROA分析で精査
検討中物件の真の収益性を3パターンCFで数値化
B
セカンドオピニオン
他社提案を中立的に精査・リスクを言語化
C
60分の個別相談
資産状況から戦略案まで代表が直接
— FAQ —
失敗を避けるための、よくあるご質問。
4つのパターンについて、ご相談の場で実際によく聞かれることをまとめました。
サブリース契約は、結んではいけないのですか？
一律に否定するものではありません。問題になりやすいのは、家賃保証を前提に収支計画を立ててしまうことです。契約書には賃料を見直す条項が入っていることが多く、その場合の保証は「金額の保証」ではありません。契約書の賃料改定条項と解除時の条件を確認したうえで、保証が無い前提でも成り立つかを先に見てください。
表面利回りが高い物件は、なぜ危ないのですか？
表面利回りは、価格に対する年間賃料の割合にすぎません。空室・修繕・管理費・固定資産税・借入返済を引くと、手元に残る額の順位は入れ替わります。利回りが高い物件は、その分のリスクが価格に反映されている場合があるため、実質で比べる必要があります。
節税のために法人化すれば、必ず有利になりますか？
なりません。法人化には設立費用と維持費がかかり、所得の水準や物件の規模によっては個人のままのほうが有利なこともあります。税引後に手元へ残る額で比較して、はじめて判断できます。税額の確定は税理士のご確認が必要です。
相続税の対策として、急いで物件を買うのは良くないのですか？
期限に追われた判断は、条件の悪い物件をつかむ原因になりやすいのが実情です。評価額の圧縮だけを目的にすると、相続後に空室や修繕で困ることがあります。相続人が引き継いだあと、運営を続けられる物件かどうかまで含めて検討してください。
すでに他社から提案を受けています。第三者に見てもらえますか？
承っています。セカンドオピニオンとしてのご相談を想定しています。提案書とレントロールをお持ちいただければ、同じ物件を別の数字で見た結果をお返しします。当社でのご購入を前提とするものではありません。
もう買ってしまった物件でも、相談できますか？
できます。持ち続ける場合の収支と、売った場合の手残りを同じ物差しで並べるところから始めます。売却をおすすめするとは限りません。数字を見たうえで、持ち続けるほうが良い場合はそう申し上げます。
個別の物件については、無料のROA分析または60分の無料相談で数字を整理します。無理におすすめすることはありません。
— Avoid Failure · 失敗を避ける —
買う前に、
第三者の目を通す。
検討中の物件、他社から受けている提案——
ROA・3パターンCF・出口評価まで踏み込んで、
代表 井口が中立的に精査します。
第三者視点完全守秘査定は無料代表 直接対応
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または、お電話で直接 ─
092-534-7002
(平日 9:00〜18:00)
