ご相談の背景
お父様から相続された築35年の一棟マンションをお持ちのお客様です。
ご自身は遠方にお住まいで、管理の負担が重くのしかかっていました。また、建物が古いため入居付けに苦戦しており、現在の稼働率は60％程度。固定資産税や維持費を支払うと手元に残るお金はわずかで、将来的に更なる相続が発生した際、ご自身の子供たちに迷惑をかけたくないという強い思いをお持ちでした。しかし、入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）がスムーズにいくのかご不安をお持ちでした。
担当の井口が提案した解決方法
管理が行き届いていないことが空室の主因でしたので、まずは管理状態の改善案を作成し、レントロール（家賃収入の内訳）を整備して物件のポテンシャルを可視化しました。
その上で、現在の稼働率での収益性だけでなく、満室想定時の利回り（想定利回り）を根拠に、リノベーションを得意とする投資家へ打診しました。また、売却後の税金についても提携税理士と連携して試算し、手元にいくら資金が残るのかを明確にした上で、安心して売却活動を進めていただきました。
担当者・井口のコメント
稼働率が低い物件は、銀行融資が付きにくく敬遠されがちですが、逆に「伸びしろがある」とも言えます。重要なのは、現状の課題（空室）の原因を分析し、次の購入者がどう解決できるかという「勝算」をセットで提示することです。これにより、不当な買い叩きを防ぎ、売主様が長年抱えていた精神的な重荷と将来の相続リスクを同時に解消することができました。
この売却のポイント
「融資の壁」を突破している
銀行は「現在の家賃収入」を見て融資額を決めます。本来、稼働率60%の物件は「返済能力なし」とみなされ、融資がほぼ出ません。
融資が出ない＝「現金で買える人」しかターゲットにならず、足元を見られて価格が暴落する傾向があります。
その中でも、7,500万円という価格での売却に成功しています。
融資が付きにくい状況にもかかわらず、井口さんは「リノベ後の収益性」を根拠に、そのポテンシャルを信じて購入することのできる投資家を見つけました。結果、7,500万円という価格での売却に成功しています。
解体費を掛けずに済んでいる
通常、 築35年で収益性の低い物件は、建物価値をゼロ（またはマイナス）とみなされ、「土地の値段 － 建物の解体費用 ＝ 売値」という悲惨な計算式になることがよくあります。
今回の凄さは、 しっかりと「収益物件」として評価され、建物にも値段がついている状態での売却に成功していることです。
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