ご相談の背景
築25年の鉄筋コンクリート造（RC）の一棟マンションを所有されているオーナー様からのご相談です。これまで大きなトラブルなく運営されてきましたが、直近の建物診断で、防水工事や外壁塗装など約2,000万円規模の大規模修繕が必要であると判明しました。修繕をして保有し続けるべきか、あるいは修繕前に売却して利益確定を図るべきか、非常に悩まれていました。また、保有し続けた場合の将来的な空室リスクや、金利上昇時の返済負担増についても不安を抱えていらっしゃいました。
担当者（井口）が提案した解決方法
まず、修繕を行った場合の「今後10年間の収支シミュレーション」と、現況のまま売却した場合の「手取り額」を算出し、比較検討できるようご提示しました。 その結果、エリアの賃貸需要が横ばいであること、修繕費を回収するのに長期間を要することから、資産の組み換えをご提案しました。販売活動においては、修繕が必要であることを隠さず、逆に「リノベーションによるバリューアップ余地」としてポジティブに捉える不動産業者や、修繕費を見込んだ価格でも利回りが合う投資家層へターゲットを絞ってアプローチを行いました。
担当者・井口のコメント
ポイントは「大規模修繕」というオーナー様にとってのネガティブ要素を、買主様にとっての「付加価値向上の機会」へと転換して提案できたことです。修繕費の持ち出しによるキャッシュフローの悪化を防ぎつつ、最も高く評価してくれる買主様を見つけることができました。タイミングを逃すと修繕積立金の不足や老朽化による資産価値の急落を招くため、最適な時期に決断いただけたと思います。
ポイントを分かりやすく解説
今回のポイントは「大規模修繕が必要」というネガティブなことを隠さず、むしろ「価値向上のチャンス」としてアピールすることで、誰も損をしない取引を成立させていることです。
オーナーさんのリスクを回避
事実： このエリアは、もうこれ以上人気が爆発する場所ではない（家賃は上がりにくい）。
計算： 2,000万円かけて直しても、その分を回収するのは難しい。
修繕して持ち続けるのは「リスクの高いギャンブル」だと判断し、売却を勧めました。
老朽化を伸びしろと捉え投資家に声をかけた
担当者（井口）は、売る相手（ターゲット）を 「面倒なことはしたくない人」ではなく、「自分で直して、価値を上げて儲けたいプロの投資家」に声をかけたのです。
結果として「面倒なコストのかかる物件」が、投資家にとっては「腕の見せ所がある、儲かるチャンスのある物件」に変わりました。 その結果、オーナーは2,000万円を払うことなく、1億6,800万円という高値で利益を確定できたのです。
不動産の売却や運用に関する
無料相談はこちらから
基本的に当日中にご返信いたします。ご希望の連絡方法（Zoom、面談、お電話）やお時間などもお伝えください。
- 売却価格の無料査定
- 売却と賃貸で運用のどちらが良いか？のシミュレーション
- 売りにくい要因があった場合の解決策のご提示
- 住み替え、相続対策のご相談
- 一度お持ち帰りいただいて問題ございません。