ご相談の背景
木造アパートを新築で購入されてから25年が経過し、減価償却期間が終了したオーナー様からのご相談です。
ローンの元金返済が進む一方で、減価償却費という経費計上がなくなるため、帳簿上は黒字でも税金の支払いが増え、手元のキャッシュフローがマイナスになる「デッドクロス」の状態に陥りかけていました。手出しで税金を払う状況に焦りを感じておられましたが、愛着のある物件であるため、安売りはしたくないという葛藤がありました。
担当の井口が提案した解決方法
デッドクロスの仕組みと、保有し続けた場合の資産減少リスクを数字で分かりやすくご説明しました。
その上で、今回は「融資期間を長く取れる」買主様を見つけることが高値売却の鍵であると判断しました。
富裕層顧客へ独自のネットワークで情報を展開。結果として、一般市場に出す前に、弊社の顧客リストの中からマッチングすることに成功し、相場よりも高い価格での成約を実現しました。
担当者：井口のコメント
デッドクロスは多くの投資家が直面する課題ですが、早めの対策が不可欠です。ポイントは、売主様の税務上のデメリットが、次の買主様にとっては新たな償却メリットになる場合があるという点です。金融機関の選定眼を持つことで、融資付けのハードルが高い築古木造物件でも、スムーズかつ高値での売却が可能になります。お客様の大切な資産を目減りさせることなく、次の投資への種銭を作ることができました。
この売却のポイント
売り手のデメリットが、買い手が喉から手が出るほど欲しいメリットへ
「減価償却切れ」は売主にとっては税金が増えるデメリットですが、高所得の買主にとっては、わずか4年という短期間で建物代金を経費化できる絶大な節税メリットになります。
多額の収入のある富裕層顧客にとっては、この短期間で経費計上できる物件はとても魅力的なものです。
また、融資期間を長くとることが出来るので、返済よりも家賃収入が多くなり、買い手にとっては収入も得られることになります。
売主にとってのデメリット（デッドクロスによる税負担）」を、買主にとっての「メリット（短期償却による節税）」へと鮮やかに転換させることで双方にとってWINWINの状態をつくることができました。
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